Elise

Lorsqu’on n’y connait pas grand-chose, l’investissement immobilier locatif, ça attire autant que ça effraie. On a tous entendu des histoires qui finissent mal : une sœur, un ami ou un collègue de bureau, qui a mis un appartement en location, et qui a connu de nombreux déboires. Risques d’impayés, dégradations, impôts exorbitants, gouffre financier, programme de défiscalisation qui s’avère finalement être un très mauvais calcul, autant de scénarios-catastrophes qui vous empêchent de vous lancer. Alors, exceptions ou réalités ?

Comme toujours, les histoires qui finissent mal sont celles dont on entend le plus parler. Les investisseurs aguerris ne sont pas si nombreux (sauf si on écume les évènements immobiliers comme moi, dans ce cas on trouve le monde rempli d’investisseurs !). La plupart du temps, quelques précautions et un peu de bon sens vous permettront d’éviter le pire. Vous n’êtes pas convaincu ? Aujourd’hui je vais déconstruire 5 idées reçues qui vous empêchent de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif.

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Idée reçue n°1 : Je risque d’avoir des loyers impayés, comment je m’en sors ?

Je commence par un gros gros sujet, peut-être l’un des plus sensibles lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement locatif : les impayés. Alors, oui, je ne vais pas vous dire le contraire, ça arrive de ne pas percevoir le loyer attendu. Et ça peut même devenir un vrai cauchemar, surtout si vous avez d’importantes mensualités de crédit à rembourser. Mais si je parle d’idée reçue, c’est parce que ce n’est pas si fréquent que ça. Parlons chiffres ! Avant la crise, le taux moyen de loyers impayés était inférieur à 2 % de l’ensemble des loyers perçus en France. Actuellement, il se situe aux alentours de 3 %. Pour les logements meublés, ce taux tombe même sous la barre des 1% ! Autrement dit, oui cela arrive, mais c’est plutôt rare. Dans la grande majorité des cas, vous vous retrouverez face à des locataires qui honoreront les paiements sans problème. Ensuite, la question à vous poser est la suivante : est-ce que les bailleurs en difficulté avaient pris suffisamment de précautions avant de signer leur contrat de location ? Car il existe des solutions pour vous protéger, à commencer par votre bon sens.

Proposez un logement haut de gamme, pour attirer les meilleurs profils

Attirer des profils de qualité, cela peut vous éviter bien des écueils. Et pour séduire ces locataires exigeants, vous devez proposer un logement rénové et en parfait état. Si votre logement est meublé, la déco doit être canon, et l’espace bien optimisé. Fixez un loyer dans la fourchette haute, en cohérence avec le niveau de prestations que vous proposez.

Sélectionnez soigneusement vos futurs locataires

La sélection des locataires est une étape clé de votre projet d’investissement. Vous devez prendre le temps de lire chaque dossier, et de vérifier les profils des locataires et/ou des garants. Recoupez les informations fournies avec celles disponibles sur Google ou LinkedIn. N’hésitez pas à appeler l’employeur pour vérifier que la personne y travaille bien, et allez sur le site des impôts pour vérifier que l’avis d’imposition fourni est authentique. Cela vous parait excessif ? Les faux dossiers de location ne sont pas si rares, et plutôt faciles à faire. Même si cette pratique est désormais lourdement condamnée par la justice, prenez les devants et protégez-vous !

Anticipez les difficultés et prenez des garanties 

Même si vos locataires semblent avoir un bon dossier, avec un niveau de revenus suffisant par rapport au loyer fixé, demandez des garanties supplémentaires. Les documents exigibles pour un dossier de location sont fixés par la loi, mais vous pouvez demander une caution solidaire, souscrire une garantie loyers impayés ou demander à votre locataire d’en souscrire une. En cas d’impayés vous pourrez actionner ce levier afin que les loyers soient pris en charge par l’assurance/le garant.

Idée reçue n°2 : Je vais forcément passer mes weekends à réparer des toilettes 

Les réparations locatives font partie du jeu, vous pourrez difficilement y échapper, à moins de confier votre bien à une agence. Vous ne souhaitez pas déléguer la gestion de votre logement ? Voici comment vous prémunir des contraintes liées à son entretien.

Proposez un bien non meublé 

En proposant un bien vide, vous n’aurez aucuns frais de remplacement de mobiliers à prévoir. La fourniture et l’entretien des meubles et de l’électroménager sont en effet à la charge des locataires. Vous restez toutefois responsable des réparations concernant l’équipement de base de tout logement : la douche, les sanitaires, les fenêtres, etc.

Louez un bien en parfait état

Vide ou meublé, si vous louez un bien neuf ou tout juste rénové, vous allez mécaniquement limiter les réparations potentielles pour plusieurs années. Vous ne passerez pas à côté de l’entretien courant, mais vous éviterez en principe les réparations lourdes, comme le remplacement d’un ballon d’eau chaude ou la rénovation de la plomberie.

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Déléguez l’entretien de votre bien en faisant appel à un professionnel

Au fil du temps, vous serez forcément confronté à des réparations. Comment les gérer sans lever vos fesses de votre chaise de bureau ? Plusieurs options s’offrent à vous. Si vous faites appel à un artisan, toutes les démarches peuvent se faire à distance. Vous contactez le professionnel une première fois, puis il se charge de prendre rendez-vous avec le locataire. Vous recevrez ensuite un devis, que vous devrez valider, puis payer la facture une fois les réparations effectuées. Tout simplement !

Vous pouvez aussi passer par un site de jobbers comme Needhelp et confier vos travaux à des particuliers qualifiés, à des prix souvent très compétitifs. Et comme j’aime bien vous partager mes bons plans, vous pouvez bénéficier de 10 euros offerts sur votre première commande grâce à My Little Coach Immo ! Renseignez simplement le code 6ZW3 au moment de valider, et le tour est joué 😉.

Idée reçue n°3 : Mon imposition va exploser, au secours !

Pour le coup, il s’agit vraiment d’une idée reçue  ! Si vous faites les mauvais choix en matière de régime fiscal, parce que vous ne vous y connaissez pas ou parce que vous êtes mal conseillé, vous risquez de payer beaucoup plus d’impôts qu’avant. En fonction de votre régime fiscal et de votre bien, investir peut devenir une vraie punition qui vous coûte de l’argent chaque mois. Mais pour peu que vous vous intéressiez aux bases de la fiscalité, vous comprendrez vite comment en tirer avantage.

Des travaux, des travaux, et encore des travaux !

On assimile souvent l’investissement immobilier locatif à la location nue. Pourtant, ce n’est pas forcément la meilleure option pour rentabiliser votre achat immobilier. Vous souhaitez absolument investir dans un logement non meublé ? Alors, choisissez des biens avec beaucoup de travaux, vraiment beaucoup, et adaptez votre fiscalité. En optant pour le régime réel, vous pourrez déduire le montant des travaux de vos revenus locatifs. Le but ? Créer un déficit fiscal pour que votre base imposable soit négative, et donc pour réduire votre impôt sur le revenu. Le déficit imputable à votre revenu global sur une année est plafonné à 10 700 euros. Mais le surplus est reportable sur vos six prochaines déclarations de revenus. De quoi rentrer largement dans vos frais !

Voici quelques exemples de travaux qui peuvent générer un déficit foncier : installation ou remplacement d’un système de chauffage, achat et pose d’une cuisine ou d’une salle de bains, remplacement de fenêtres, réfection des peintures, etc.

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La LMNP : la meilleure niche fiscale pour votre investissement locatif !

La location meublée non professionnelle ou LMNP est vraiment une niche fiscale incroyable. Elle vous permet de générer des revenus locatifs non imposables. Comme son nom l’indique, vous devez mettre en location un bien meublé pour pouvoir en bénéficier. Rien de bien sorcier donc, mais sachez que la location meublé doit répondre à un cahier des charges strict. Il ne s’agit pas de glisser deux ou trois casseroles et un oreiller dans les placards ! Vous devez proposer un logement clé en main.

Si l’investissement de départ est plus important, la fiscalité d’une location meublée est plus avantageuse. En optant pour le régime réel, vous échapperez aux impôts de nombreuses années !

Créez une société et maîtrisez votre fiscalité

L’alternative à la location de votre bien en nom propre, c’est de passer par une société. De cette façon, vous pourrez opter pour l’impôt sur les sociétés et vous maîtriserez votre fiscalité ! Le taux d’imposition varie en fonction du résultat de votre société. Il sera de 15 % si vos bénéfices sont inférieurs à 38 120 euros. Au-delà de ce seuil, le taux applicable sera de 25 %. Cela nécessite de faire appel à un comptable ou de posséder de réelles connaissances en comptabilité, mais vous ne serez pas déçu ! Avec les jeux d’écriture comptable, vous ne paierez pas d’impôts pendant un bon moment, et votre fiscalité est maîtrisée car les taux d’imposition sont stables. 

Idée n°4 : Je vais avoir des frais annexes, et je n’ai pas envie de rajouter au bout

Alors là, je ne peux vraiment rien pour vous ! Je plaisante 😂 ! J’ai quand même quelques pistes à vous proposer. Mais c’est sûr que si vous ne voulez pas dépenser un centime, c’est tout simplement impossible. Je préfère être honnête avec vous, l’investissement immobilier locatif demande un petit effort financier. Mais voici quelques astuces et conseils pour réduire la facture et investir sans trop alourdir votre budget.

Préparez votre budget en amont et calculez votre cash-flow

Une bonne préparation, c’est la base pour réussir un investissement immobilier locatif ! Et pour éviter les mauvaises surprises, vous devez absolument calculer votre cash-flow, c’est-à-dire le delta entre ce que vous coûte votre bien, et ce qu’il vous rapporte, chaque mois. Vous avez des économies et vous êtes prêt à en investir une partie dans votre projet ? Cet apport personnel va vous permettre de réduire le montant de votre emprunt bancaire. Il peut même vous permettre de négocier des conditions d’emprunt plus avantageuses ! Mais apport ou pas, faites des simulations financières pour faire en sorte que votre futur loyer couvre votre crédit et vos charges, et vous n’aurez (presque) pas à rajouter au bout chaque mois !

Choisissez la stratégie de location la plus avantageuse

Toutes les locations ne se valent pas et certaines rapportent plus que d’autres. Je vous en parlais justement il y a quelques semaines, lorsque je vous donnais trois astuces pour transformer un achat immobilier raté en investissement locatif rentable. Je vous invite vivement à lire (ou à relire) cet article, dans lequel je vous donne notamment des exemples concrets et chiffrés. Sachez qu’il existe des stratégies de location qui peuvent booster vos loyers, comme la colocation ou la location de courte durée. Avec ces types d’exploitation, non seulement vous n’aurez pas à rajouter au bout, mais vous pourrez aussi avoir la satisfaction de profiter d’un excédent de trésorerie à la fin du mois. Le rêve !

Prévoyez une épargne de précaution 

Là comme ça, je n’ai pas de troisième astuce qui me vient à l’esprit, mais plutôt un conseil, ou un appel à la prudence. Personne n’est jamais à l’abri d’un imprévu, alors prévoyez une épargne de précaution dédiée à votre investissement immobilier locatif. Cette trésorerie de secours vous permettra notamment de faire face à d’éventuelles réparations ou à une période de vacance locative de votre bien, sans puiser dans votre reste à vivre.

Idée reçue n°5 : L’investissement locatif ça prend trop de temps, et je n’ai pas envie d’en entendre parler

Bon, j’avoue que celle-ci, je vais avoir du mal à la déconstruire  😅. L’investissement immobilier locatif demande un minimum… d’investissement ! Il faut des connaissances, mais surtout il faut accepter d’y consacrer un peu de temps. Cela ne signifie pas que vous devez être disponible nuit et jour pour votre locataire, mais en tant que bailleur, vous avez des obligations juridiques envers lui. Rassurez-vous, il est toutefois possible de limiter les interactions. 

Fixez des limites dès le départ

Si vous avez un certain nombre de devoirs envers vos locataires, vous n’avez pas à être disponible 24 heures sur 24, 7 jours sur 7. N’hésitez pas à fixer des limites dès la signature du bail, en indiquant les créneaux auxquels vous serez joignable. Pour être tranquille, calez-vous sur les horaires d’une agence immobilière, et demandez à ne pas être contacté le soir et le weekend.

Prenez un numéro dédié afin de pouvoir vous mettre en Off

Si vous avez vraiment peur d’être dérangé n’importe quand ou si vous ne souhaitez pas communiquer votre numéro de téléphone personnel à vos locataires, prenez un abonnement chez Onoff pour obtenir une e-sim. Ainsi, vous bénéficierez d’un second numéro virtuel et vous pourrez passer d’une ligne à l’autre sans forcément avoir deux téléphones. Cette astuce vous garantit de pouvoir vous déconnecter pour profiter d’un peu de tranquillité

Utilisez un logiciel de gestion locative avec messagerie

Optez pour un logiciel de gestion locative avec messagerie intégrée. En plus de vous faciliter la vie pour la gestion de votre bien, vous pourrez mettre en place un système de communication bien rodé. Si votre locataire a besoin de vous contacter, il pourra passer par cette messagerie, et vous recevrez tout simplement une alerte par mail. Vous pourrez alors traiter sa demande quand vous en aurez le temps. Bien sûr, en cas d’urgence, votre locataire peut toujours vous joindre par téléphone. 

Trouvez l’investissement immobilier locatif qui vous correspond grâce à My Little Coach Immo !

Des idées reçues sur l’investissement immobilier locatif, on en a tous.  Malgré mon expérience, j’en ai moi-même encore un certain nombre. Mais ne restez pas dans votre coin à ruminer et à vous convaincre que ce n’est pas pour vous. La plupart des idées préconçues sur l’immobilier peuvent être déconstruites, la preuve ! Il existe forcément 1 investissement qui VOUS correspond. 

Pour comprendre les rouages de l’immobilier locatif et savoir comment réussir votre investissement, je vous invite à regarder mon webinaire. Promis, il dure moins de 25 min et c’est une véritable mine d’informations !

Et n’oubliez pas que vous pouvez retrouver l’intégralité de cet article en podcast !

À propos de l'auteure

Je suis passionnée d'immobilier, investisseusse depuis 2014 et propriétaire de 11 lots (fin 2021).

J'ai la chance d'avoir pu investir aussi bien dans de l'ancien que dans du neuf (sur plan), en copropriété et en monopropriété (immeuble de rapport).

J'ai également testé plusieurs modes d'exploitation comme le meublé à l'année, la location courte durée (LCD) et le bail mobilité.

Côté travaux, j'ai procédé à la rénovation de 9 appartements  (dont une division d'appartement), de parties communes et d'une toiture !

J'ai crée ce blog pour vous aider à investir, pour vous, votre retraite et vos enfants. Bien souvent vous avez envie d'investir dans l'immobilier mais vous ne savez pas par où commencer, vous avez peur de payer trop d'impôts, peur de gérer les travaux et les locataires.

Je suis là pour vous accompagner et vous transmettre les clés et outils pour que vous puissiez investir sereinement !

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