Chaque année, c’est la même chose.

Le mois de mai arrive à grand pas, et vous savez que la fameuse déclaration de revenus sera inéluctable.

Bien que vos impôts aient déjà été prélevés à la source, quand vous verrez s'afficher le montant total de ces derniers, vous ressentirez un mélange de dégoût et de colère.

TVA, taxe d’habitation, flat tax, impôts sur le revenu …

Vous vous sentez victime d’extorsion, et n’avez qu’une idée en tête, trouver un moyen de payer moins d’impôts !

Vous êtes alors une cible parfaite pour les conseillers en gestion de patrimoine, qui sous couvert d’une promesse de réduction d’impôts, vous suggèrent un achat en Pinel.

Vous ne le savez peut-être pas, mais dans le monde des investisseurs immobiliers, le dispositif Pinel est vivement critiqué, décrié même, comme d’ailleurs l’ensemble des programmes de défiscalisation.

Les achats dans le neuf ne sont pas en reste. En cause ? La TVA à 20% qui s’appliquent sur les constructions neuves, faisant ainsi grimper le prix d’achat au m², impactant de fait le rendement de ce type d’investissement.

J’avoue avoir un regard un peu différent sur les achats dans le neuf. Je considère que ce type d’investissement peut vraiment valoir le coup. J’en suis d’ailleurs à ma deuxième acquisition en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) !

En revanche, pour avoir déjà envisagé du Pinel et décortiqué la simulation financière qui m’avait été remise, je ne suis absolument pas convaincue par ce dispositif !

Dans cet article, je vais vous présenter le dispositif Pinel et ses désagréments, tout en mettant en lumière les avantages qu’il y a à investir dans le neuf.

Pinel, Ô mon beau Pinel, dis-moi si tu vaux vraiment le coup ?

Allez c’est parti, regardons ça de plus près !

Le dispositif Pinel en clair

Je vais éviter de vous faire un cours magistral, et vais seulement aborder les grandes lignes du Pinel.

Pinel a été instauré en 2014 dans le but d’offrir plus de logements à la location dans les zones dites tendues, où la demande est supérieure à l’offre.

L’Etat a découpé la France en différentes zones, et seules les suivantes sont éligibles à la défiscalisation Pinel :

  • Zone A bis : Paris et certaines communes de la première couronne
  • Zone A : les autres communes d'Ile-de-France, les grandes villes de la côte d'Azur et les villes de la périphérie genevoise
  • Zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants

En contrepartie de votre investissement dans un programme neuf, Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts, sous certaines conditions que nous allons maintenant passer en revue.

Les conditions liées à l'achat

Il existe un certain nombre de conditions à respecter pour être éligible au dispositif.

  1. Vous devez résider et être imposé en France
  2. Votre investissement doit être dans le neuf
  3. Vous devez acquérir votre bien : Soit en nom propre en pleine propriété (le démembrement est exclu) - Soit en société à l’IR (impôt sur le revenu) - Soit via des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
  4. La date d’acquisition de votre logement doit avoir lieu avant le 31 décembre de l’année de validité du dispositif ET le logement doit être achevé dans les trente mois suivant l'acquisition
  5. Deux biens maximum sont éligibles au dispositif par année d'imposition

Les conditions liées à la location

En plus des conditions liées à l'achat, vous devez en respecter d'autres pour la location.

  1. Votre bien doit être loué nu (vide) pendant 6 années consécutives minimum. Vous pouvez rallonger la durée par période de 3 ans, une à deux fois, et ainsi bénéficier de la réduction d’impôts sur 12 ans maximum.
  2. Le logement proposé doit constituer la résidence principale de votre/vos locataire/s
  3. La performance énergétique du logement doit atteindre un certain niveau fixé par décret
  4. Les ressources de votre/vos locataire/s sont plafonnées et diffèrent en fonction des zones A bis, A et B1
  5. Depuis 2015, il est possible de proposer votre bien à vos descendants ou ascendants dès lors qu’ils sont majeurs et non rattachés au foyer fiscal, et qu’ils vous versent un loyer
  6. Le loyer que vous touchez est plafonné en fonction de la zone dans laquelle se trouve le bien

Le calcul de votre avantage fiscal

Le montant de votre avantage est plafonné mais également soumis à une double limite.

Peu importe votre montant d'acquisition, votre bien sera éligible au dispositif mais votre avantage sera calculé sur la base d'un prix d'acquisition maximum de    300 000 € ET sur la base d'un prix d'achat au m² plafonné à 5 500 €.

En fonction de votre durée d’engagement, votre avantage sera différent :

  • Entre 6 et 9 ans, il est de 2% du montant éligible par an, soit 6 000 € maximum chaque année
  • De la 10ème à la 12ème année, il est de 1% par an, soit 3 000 € maximum chaque année

L'avantage total maximum est donc de 63 000 € sur 12 ans.

Prenons par exemple un bien à 400 000 €.

Pour un engagement de 9 ans, 2% par an nous donne 18% d’avantage.

  • 1er cas : On achète en province 100 m² à 4 000 € du m². Le prix au m² étant inférieur à 5 500 €, les 18% sont calculés sur 300 000 € maximum et non 400 000 €, soit une défiscalisation totale de 54 000 €.
  • 2ème cas : On achète en région parisienne 50 m², à 8 000 € du m². Le prix au m² étant supérieur à 5 500 €, la valeur retenue pour le calcul est de 275 000 € (50 m² x 5 500 €). Les 18% d'avantage fiscal s’appliquent sur cette valeur, soit une défiscalisation totale de 49 500 €.

Ce que l’on vous cache et que vous devez absolument avoir en tête !

La réduction fiscale est alléchante, et vous êtes prêt à vous plier aux conditions d’éligibilité pour l’obtenir !

A vous la réduction d'impôts !

Alors combien j’économise ?

Investir en Pinel signifie louer son appartement en nu, et donc générer des revenus fonciers avec les impôts qui vont avec.

Et la fiscalité des revenus fonciers est l’une des plus confiscatoire !

L’avantage fiscal quant à lui se déclenche en septembre de l’année suivant celle de la livraison. Il faut donc prévoir un différé bancaire pour ne pas avoir à sortir de la trésorerie chaque mois dans l’attente de la première réduction d’impôts !

Les années suivantes, un acompte de 60% est versé en janvier puis le solde en septembre.

Quelle fiscalité pour les loyers ?

Partons du principe que vous optez pour le régime foncier réel qui est plus intéressant que le micro-foncier qui donne droit à un abattement de 30%.

Pour calculer votre base taxable, vous prenez l’ensemble de vos loyers (hors charges), et en déduisez vos charges réelles.

Sur cette base taxable, vous payez la CGS-CRDS à 17,2% + votre TMI (tranche marginale d’imposition). La tranche à 41% donne donc une imposition de 58,2%.

Et concrètement ça donne … ?

Prenons mon T2 de 45 m² avec terrasse de 15 m² en région parisienne dont j’ai fait l’acquisition en juin 2018, et qui a été livré en décembre 2020.

Je l’ai acheté 222 938 €, à moins de 5 500 € le m². Sur 9 ans, l’avantage fiscal est de 40 128 €, soit 4 458 € de réduction d’impôts chaque année.

La surface pondérée du bien est de 52 m² (on compte la moitié de la terrasse).

Le loyer maximal est de 906 € (17,43 € par m² en zone A bis en 2020), soit 10 872 € annuel hors charges.

Les charges déductibles (charges de copropriété, frais de gestion, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, entretien et réparations, taxe foncière) s’élèvent à 6 808 €.

La base taxable est alors de 4 064 €, soit 2 365 € d’impôts en régime réel pour une TMI à 41%.

Avec 4 458 € d’avantage fiscal annuel, on gomme les 2 365 € d’impôts sur les revenus fonciers, et on déduit les 2 093 € restants de l’impôt sur le revenu. 

Côté impôts, ça fonctionne ! Mais côté trésorerie ?

La partie fiscale fait rêver, mais elle n’est pas l’unique composante à prendre en considération.

Un achat Pinel est un achat dans le neuf, avec une TVA à 20% sur le bien.

Un financement à 100%, sur 20 ou 25 ans sur ce type de bien donne des échéances bancaires supérieures aux loyers perçus, sans compter que vous devez payer l’ensemble des charges dont nous avons parlé plus haut.

Reprenons notre exemple

Nous avons un loyer mensuel hors charges de 906 €.

Les mensualités d’emprunt sont quant à elles de 993 € (emprunt à 100% sur 25 ans consenti en 2018).

Les charges non refacturables au locataire s’élèvent à 137 € par mois. Je ne compte pas les intérêts d’emprunt car ils sont compris dans les mensualités.

Alors de combien est l’effort d’épargne ?

Et bien sans prendre en compte l’avantage fiscal, il est de 224 € par mois soit 2 808 € annuel (loyer – emprunt – charges) …  

Gloups ! C’est supérieur aux 2 093 € de réduction d’impôts qui me  reste …

Non seulement mon achat Pinel dégrade mon taux d’endettement du fait du crédit que j’ai souscrit, mais il me coûte même de l’argent en fin d’année !

Bon ok, on parle de 715 € (effort d’épargne – réduction d’impôts restante), soit moins de 60 € par mois.

Toujours est-il qu’on m’a promis une réduction d’impôts, et qu’au final je dépense de l’argent.

Et une fois la période d’engagement terminée ?

Admettons que cela soit anecdotique, que se passe-t-il à la fin du programme ?

J’ai recensé 3 options.

1. Vous revendez votre bien.

Probablement avec votre locataire en place. Dans ce cas prévoyez une décote de 15 à 20% par rapport au prix du marché.

Avec un loyer plafonné, et la moitié des propriétaires qui voudront vendre en même temps, ça n’est pas le scénario idéal pour revendre à un bon prix, sauf si votre locataire se porte acquéreur.

Attention aussi si vous avez investi dans une ville qui n’a pas pris de valeur. Ça serait dommage de sortir en moins-value et de perdre de l’argent.

2. Vous conservez votre bien et continuez à le louer en nu.

Là clairement, vos impôts vont augmenter car vous n’aurez plus l’avantage fiscal qui viendra les gommer.

Vos loyers auront augmenté car ils auront été revalorisés de quelques euros chaque année.

Quant aux intérêts d’emprunt, leur montant diminuant chaque mois, vous en aurez moins à déduire.

Si je reprends mon exemple, au bout de 10 ans ça n’est plus 224 € d’effort d’épargne mensuel, mais 487 € ! Et finie la réduction d’impôts.

C’est sans compter qu’après 10 ans, vous commencerez à avoir des travaux d’entretien et/ou de copropriété à régler, donc un besoin plus important de trésorerie.

3. Dernière option, vous basculez votre logement en location meublée au prochain changement de locataire.

En attendant de pouvoir changer le mode d’exploitation de votre logement, vous avez des revenus fonciers à déclarer, pour une durée non déterminable.

Mais une fois passé en meublé, votre bien sera amortissable et vous gommerez ainsi vos impôts !

Le neuf, un achat à envisager sérieusement

Il est probable qu’à ce stade de l’article vous ayez envie de fuir l’investissement en Pinel.

Et c’est d’ailleurs le choix que j’ai fait, car je déteste les contraintes.

Ceci dit, je ne regrette absolument pas d’avoir investi dans un programme neuf, à tel point que j’ai signé à nouveau dans une VEFA courant 2021 !

Moins de soucis qu’un achat dans l’ancien

Le neuf a de nombreux avantages, surtout si vous n’avez ni le temps ni l’envie de gérer un investissement immobilier. C’est sans conteste le plus rapide et le plus efficace, même s’il est aussi le moins rentable.

  1. Le bien respecte les dernières normes énergétiques, et vous avez un DPE au top (diagnostic de performance énergétique).
  2. Le confort est au rendez-vous : ascenseur, normes PMR, souvent avec un balcon, parfois avec terrasse, cave ou parking, système de chauffage moderne et montant acceptable de charges.
  3. Des garanties prévues telles la garantie de parfait achèvement (2 mois), la garantie décennale sur le gros œuvre et la garantie biennale pour l’intérieur de l’appartement (radiateur, évier …).
  4. De bonnes surprises parfois, comme les frais de notaire offerts, de l’abondement en cas d’apport, une cuisine équipée comprise dans le prix …
  5. Des mensualités réduites au règlement de l’assurance du crédit lorsque vous êtes en différé total, le temps que le bien soit construit et livré.
  6. En fonction du lieu de votre investissement, vous pouvez même avoir une plus-value latente alors que votre bien n’est pas encore livré ! Et vous pouvez le revendre avant même sa livraison !

Miser sur une location meublée

Pour qu’un achat dans le neuf soit vraiment intéressant, il faut éviter de louer son bien en nu, ou bien en faire sa résidence principale.

Pour du locatif je vous recommande vivement une exploitation en meublé pour bénéficier du statut de loueur en meublé !

  1. Vous fixez votre loyer comme vous l’entendez (en fonction des règles d’encadrement des loyers de votre commune bien sûr).
  2. Vous exploitez en bail mobilité ou même location saisonnière si vous avez les autorisations pour booster votre loyer.
  3. Les charges que vous pouvez déduire de vos recettes (loyers charges comprises) sont plus nombreuses que pour le régime foncier au réel. Vous pouvez par exemple déduire vos frais de notaire ou les passer en amortissement (étaler la charge sur plusieurs années).
  4. Et le top du top, vous pouvez amortir la valeur de votre bien, diminuant encore plus votre base taxable !
  5. Et j’oubliais, vous pouvez revendre votre bien quand vous le voulez et n’êtes pas engagés sur une durée quelconque !

Vous pourriez avoir envie de revendre un ou deux ans avant l’ensemble des propriétaires de Pinel ! Et donc d’avoir un prix de revente plus intéressant car moins de biens disponibles en même temps.

Reprenons mon exemple

Mon fameux T2 de 45 m² avec terrasse n’est pas en Pinel. Il n’est pas non plus exploité en nu, il est exploité en meublé longue durée !

Il est loué 1 095 € charges comprises, soit des recettes annuelles de 13 140 €.

L’ensemble des charges annuelles, intérêts d’emprunt compris, s’élèvent à          6 115 €.

L’amortissement du bien, du mobilier et des frais de notaire est d’environ 9 860 € par an.

Au final, la base taxable est négative ! Donc aucun impôt à payer tant qu’il y aura suffisamment d’amortissements et de charges à déduire. Sans compter qu’en cas de déficit, les charges non imputées sont reportables 10 ans, et les amortissements indéfiniment ! Je ne suis donc pas prête de payer des impôts.

Et d’un point de vue trésorerie ?

Je reprends mes mensualités à 993 €, et mes charges réelles qui sont de 187 € par mois.

Cela nous fait 1 180 € à payer chaque mois pour un loyer de 1 095 €, soit un effort d’épargne mensuel de 85 €. Et encore, j’avais prévu d’être en autofinancement mais la mise en location s’est faite en plein Covid.

Sur une année, on a donc un effort total de 765 €, oui, c’est seulement 50 € de plus qu’en Pinel.

Pour un résultat identique, je suis libre de disposer de mon bien comme je l’entends sans condition de montant de loyer ou de ressources du locataire à respecter.

Et je peux vendre mon bien quand j’en ai envie, lors d’un changement de locataire si ça m’arrange, et pas en même temps que la moitié de l’immeuble !

Et en cas de nouvelle acquisition mon dossier bancaire sera meilleur puisque mes loyers en meublé sont supérieurs à des loyers Pinel.

Et après les 9 ans d’engagement, je ne payerais sûrement toujours pas d’impôts ou alors ils seront anecdotiques en comparaison du nu.

Pour conclure

Je pense que vous l’avez compris, je ne suis pas une grande fan du Pinel.

Ceci dit, contrairement à de nombreux investisseurs, je trouve qu’un achat dans le neuf présente de nombreux avantages.

J’ai réalisé ma dernière acquisition dans le neuf courant 2021.

J’ai mis environ 10% d’apport, et durant la phase de construction cela me coûte 60 € par mois d’assurance crédit. C’est tout.

J’avais trouvé un bien similaire (même surface, à rénover) dans l’ancien à 15 minutes de là où j’ai acheté. Pour le même prix, j’ai un bien neuf, un balcon de 8m², une cave, un parking et des frais de notaire réduits.

Une opération promotionnelle était en cours et le promoteur m’a offert les frais de notaire (dans les 12 000 €), mais aussi a abondé mon apport à hauteur de      4 500 €. De plus, je n’étais pas intéressée par la cuisine qui n’était pas optimisée, alors on m’a remboursé 3 700 € alors que l’appartement n’est pas encore livré.

Et pendant ce temps-là, mon bien prend de la valeur ! En effet, 8 mois après l’acquisition, je pouvais déjà revendre mon appartement avec 60 000 € de plus-value !

Je vais le garder plusieurs années car avec une ligne de métro à venir d’ici 2030, il va continuer à prendre de la valeur.

Le neuf vous intéresse ?

Si vous aussi vous êtes intéressé par un achat dans le neuf, je vous conseille de contacter Bertrand Perrin de Cristal Investissement qui commercialise des programmes neufs principalement en Ile de France

Je tiens vivement à le remercier. Sa qualité de conseil est incroyable !

C’est grâce à lui que j’ai réalisé mon dernier achat en VEFA. Il a su me conseiller sur le quartier, les prix au m², les promoteurs …

N’hésitez pas à faire appel à lui. Vous pouvez le joindre au 06 63 01 70 90 ou par email à bperrin@cristal-investissement.com

Faut-il fuir à tout prix le Pinel ?

NON !

Pourquoi donc ? Parce qu’il vaut mieux faire un Pinel avec un montage financier qui tient la route plutôt que de ne pas investir du tout dans l’immobilier.

Si l’immobilier vous intéresse de loin ou juste sur le papier, que vous n’avez ni le temps ni l’envie de gérer un bien immobilier, que vous avez de l’argent qui dort sur votre livret A, et que vous payez des impôts … alors pourquoi ne pas tenter ?

Le meilleur compromis ?

Une ville moyenne, une bonne demande locative, des plafonds de loyer proches du prix du marché, un prix à l'achat raisonnable et un projet optimisé par un professionnel !

J’en connais d’ailleurs un bon. Il est investisseur immobilier et pas seulement conseiller en gestion de patrimoine. Il a à cœur de monter votre projet non seulement pour réduire vos impôts, mais également en prenant en compte vos problématiques de trésorerie et vous présenter des promoteurs qui tiennent la route et qui n’abandonneront pas le chantier en cours de construction.

Pour un projet Pinel avec un montage financier au top, contacter Sébastien Guedj d’Union Patrimoine au 06 52 87 77 73 ou par email s.guedj@unionpatrimoine.com.

Ni le Pinel ni l’achat dans le neuf ne vous inspirent ?

Vous voulez investir dans l’immobilier locatif, avec un rendement plus intéressant, et en vous impliquant, mais ni le Pinel ni l’achat dans le neuf ne vous tente ?

Mais vous ne savez pas vraiment par où commencer, ni comment faire ?

N’hésitez pas à réserver votre appel stratégique de 45 minutes offert pour que nous en discutions ! C’est par ici.

A propos d'Elise

Elise Tela, passionnée d'immobilier, investisseuse depuis 2014 et propriétaire de 7 appartements (avril 2019).
J'ai eu la chance de pouvoir investir aussi bien dans de l'ancien et du neuf, en copropriété et en monopropriété. J'ai également testé plusieurs modes d'exploitation comme le nu, le meublé à l'année et la location courte durée (LCD), et j'ai procédé à la rénovation de 5 logements ainsi que des parties communes et toiture de mon immeuble de rapport (IDR).

J'ai créé ce blog pour vous aider à investir, pour vous, votre retraite et vos enfants. Bien souvent, vous avez envie d'investir dans l'immobilier mais vous ne savez pas par où commencer, vous avez peur de payer trop d'impôts, de gérer des travaux et des locataires. Je vais vous accompagner et également vous transmettre des clés et outils pour que vous puissiez investir sereinement dans un bien de qualité et ce sans payer d'impôts les premières années d'exploitation de votre appartement.

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