Elise

Chaque année, c’est la même chose. Le mois de mai arrive à grand pas, et avec lui, la redoutable déclaration de revenus. Vos impôts ont déjà été prélevés à la source. Oui mais…le montant total à payer pourrait bien vous surprendre ! En plus des impôts sur le revenu, la TVA, la taxe d’habitation et la flat tax font grimper la note ! Partagé entre la colère et le dépit, vous vous sentez victime d’extorsion, et vous n’avez qu’une idée en tête : trouver un moyen de payer moins d’impôts !

Vous êtes alors une cible parfaite pour les conseillers en gestion de patrimoine, qui sous couvert d’une promesse de réduction d’impôts, vous suggèrent d’acheter dans le neuf en loi Pinel.  Vous ne le savez peut-être pas, mais dans le monde des investisseurs immobiliers, le dispositif Pinel est vivement critiqué. Il n’est d’ailleurs pas le seul, c’est le cas de tous les programmes de défiscalisation. Les achats dans le neuf n’ont pas plus de succès. La raison ? La TVA à 20%, qui s’applique sur les constructions neuves. Elle fait considérablement grimper le prix d’achat au mètre carré, et impacte de fait le rendement de ce type d’investissement.

De mon côté, j’avoue avoir un regard un peu différent. Je considère qu’acheter dans le neuf peut être vraiment rentable. J’en suis d’ailleurs à ma deuxième acquisition en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Mais en ce qui concerne la loi Pinel, c’est une tout autre histoire ! Après avoir longuement décortiqué la simulation financière qui m’avait été remise, je ne suis absolument pas convaincue par ce dispositif !

Dans cet article, je vais vous expliquer pourquoi acheter dans le neuf en loi Pinel est une mauvaise idée. Je vais vous présenter les nombreux défauts de ce dispositif, et vous proposer des alternatives pertinentes pour acheter dans le neuf.

Acheter dans le neuf en loi Pinel MLC IMMO

 

Acheter dans le neuf en loi Pinel : comment ça marche ?

Il y aurait beaucoup à dire, mais je vais éviter de vous faire un cours magistral ! Je vais seulement aborder les grandes lignes du dispositif. Je vais vous détailler comment calculer votre avantage fiscal si vous achetez dans le neuf en loi Pinel.

En contrepartie de votre investissement dans un programme neuf, Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts. Sous certaines conditions, bien sûr, que nous allons maintenant passer en revue.

L’objectif de la loi Pinel : stimuler la construction de logements dans les zones tendues

Le dispositif Pinel a été instauré en 2014, dans le but d’offrir plus de logements à la location dans les zones dites tendues, où la demande est supérieure à l’offre. L’État a découpé la France en différentes zones, et seules les suivantes sont éligibles à la défiscalisation Pinel :

  • Zone A bis : Paris et certaines communes de la première couronne
  • Zone A : les autres communes d’Ile-de-France, les grandes villes de la Côte d’Azur et les villes de la périphérie genevoise
  • Zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants

En contrepartie de votre investissement dans un programme neuf, le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Quelles sont les conditions d’achat pour être éligible au dispositif Pinel ?

Il existe un certain nombre de conditions à respecter pour être éligible au dispositif: 

    1. Vous devez résider et être imposé en France.
    2. Vous devez acheter un bien neuf.
    3. Vous devez acquérir votre bien : soit en nom propre en pleine propriété (le démembrement est exclu), soit en société à l’IR (impôt sur le revenu) , soit via des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
    4. La date d’acquisition de votre logement doit avoir lieu avant le 31 décembre de l’année de validité du dispositif, ET le logement doit être achevé dans les trente mois suivant l’acquisition.
    5. Deux biens maximum sont éligibles au dispositif par année d’imposition.

Louer en Pinel : quelles conditions pour la location?

En plus des conditions liées à l’achat, vous devez en respecter d’autres pour la location : 

  1. Votre bien doit être loué nu (vide) pendant 6 années consécutives minimum. Vous pouvez rallonger la durée par période de 3 ans, une à deux fois, et ainsi bénéficier de la réduction d’impôts sur 12 ans maximum.
  2. Le logement proposé doit constituer la résidence principale de vos locataires.
  3. Le logement doit atteindre les performances énergétiques fixées par décret pour les investissements locatifs défiscalisés.
  4. Les ressources de vos locataires sont plafonnées, et ces plafonds diffèrent en fonction des zones A bis, A et B1.
  5. Depuis 2015, il est possible de proposer votre bien à vos descendants ou ascendants dès lors qu’ils sont majeurs et non rattachés au foyer fiscal, et qu’ils vous versent un loyer.

Le loyer que vous touchez est plafonné en fonction de la zone dans laquelle se trouve le bien.

Quel avantage fiscal avec la loi Pinel ?

Acheter dans le neuf en loi Pinel vous permet de bénéficier d’une défiscalisation. Quel que soit le montant de votre acquisition, vous profiterez de cet avantage, mais il est soumis à une double limite :

  • Il est calculé sur la base d’un prix d’acquisition maximum de 300 000 € (même si vous avez acheté un bien plus cher), ET sur la base d’un prix d’achat au m² plafonné à 5 500€.
  • Le montant de votre avantage varie en fonction de votre durée d’engagement : entre 6 et 9 ans, il est de 2% du montant éligible par an, soit 6 000 € maximum chaque année. De la 10ème à la 12ème année, il est de 1% par an, soit 3 000 € maximum chaque année.

L’avantage total maximum est donc de 63 000 € sur 12 ans.

Prenons par exemple un bien immobilier à 400 000 €. Pour un engagement de 9 ans, 2% par an nous donne 18% d’avantage : 

  • 1er cas : On achète en province un bien de 100 m², à 4 000 € du m². Le prix au m² étant inférieur à 5 500 €, les 18% sont calculés sur 300 000 € maximum et non 400 000 €, soit une défiscalisation totale de 54 000 €.
  • 2ème cas : On achète en région parisienne un logement de 50 m², à 8 000 € du m². Le prix au m² étant supérieur à 5 500 €, la valeur retenue pour le calcul est de 275 000 € (50 m² x 5 500 €). Les 18% d’avantage fiscal s’appliquent sur cette valeur, soit une défiscalisation totale de 49 500 €.

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TVA, impôts, revente : ces inconvénients que l’on vous cache sur le dispositif Pinel

La promesse de défiscalisation est alléchante, et vous êtes prêt à vous plier aux conditions d’éligibilité pour l’obtenir. Mais acheter dans le neuf en loi Pinel n’a pas que des avantages ! Avez-vous bien vérifié la fiscalité applicable à votre projet dans les moindres détails ? Voici les inconvénients de ce dispositif, pas si avantageux que ça au final.

Combien allez-vous vraiment économiser avec la loi Pinel ?

Pour commencer, sachez que l’avantage fiscal ne se déclenche qu’en septembre de l’année qui suit la livraison. Autrement dit, vous devez prévoir un différé bancaire, pour ne pas avoir à sortir de la trésorerie chaque mois, dans l’attente de la première réduction d’impôts. Les années suivantes, un acompte de 60% est versé en janvier, puis le solde en septembre.

Quelle fiscalité pour vos revenus locatifs ?

Investir en Pinel signifie louer son appartement en nu, et donc générer des revenus fonciers avec les impôts qui vont avec. Et la fiscalité des revenus fonciers est l’une des plus confiscatoires ! Partons du principe que vous optez pour le régime foncier réel, qui est plus intéressant que le micro-foncier qui donne droit à un abattement de 30%.

Pour calculer votre base taxable, vous prenez l’ensemble de vos loyers (hors charges), et vous déduisez vos charges réelles. Sur cette base taxable, vous payez la CGS-CRDS à 17,2% + votre TMI (tranche marginale d’imposition). La tranche à 41% donne donc une imposition de 58,2%.

Un exemple concret pour comprendre la fiscalité réelle en loi Pinel

Prenons mon T2 de 45 m² avec terrasse de 15 m² en région parisienne dont j’ai fait l’acquisition en juin 2018, et qui a été livré en décembre 2020. Je l’ai acheté 222 938 €, à moins de 5 500 € le m². Sur 9 ans, l’avantage fiscal est de 40 128 €, soit 4 458 € de réduction d’impôts chaque année.

La surface pondérée du bien est de 52 m² (on compte la moitié de la terrasse). Le loyer maximal est de 906 € (17,43 € par m² en zone A bis en 2020), soit 10 872 € annuels hors charges. Les charges déductibles (charges de copropriété, frais de gestion, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, entretien et réparations, taxe foncière) s’élèvent à 6 808 €.

La base taxable est alors de 4 064 €, soit 2 365 € d’impôts en régime réel pour une TMI à 41%.Avec 4 458 € d’avantage fiscal annuel, on gomme les 2 365 € d’impôts sur les revenus fonciers, et on déduit les 2 093 € restants de l’impôt sur le revenu. 

Côté impôts, ça fonctionne, et vous vous y retrouvez. Mais côté trésorerie ?

Quelle trésorerie prévoir en loi Pinel ?

La partie fiscale fait rêver, mais elle n’est pas l’unique composante à prendre en considération. Un achat Pinel est un achat dans le neuf, avec une TVA à 20% sur le bien. Un financement à 100%, sur 20 ou 25 ans, donne des échéances bancaires supérieures aux loyers perçus. Sans compter que vous devez payer l’ensemble des charges dont nous avons parlé plus haut.

Reprenons notre exemple, avec un loyer mensuel hors charges de 906 €. Les mensualités d’emprunt sont quant à elles de 993 € (emprunt à 100% sur 25 ans consenti en 2018). Les charges non refacturables au locataire s’élèvent à 137 € par mois. Je ne compte pas les intérêts d’emprunt car ils sont compris dans les mensualités.

Alors de combien est l’effort d’épargne ?

Sans prendre en compte l’avantage fiscal, il est de 224 € par mois soit 2 808 € annuels (loyer  – emprunt – charges) …  Gloups ! C’est supérieur aux 2 093 € de réduction d’impôts qui me reste ! Non seulement mon achat Pinel dégrade mon taux d’endettement du fait du crédit que j’ai souscrit, mais il me coûte même de l’argent en fin d’année ! Bon ok, on parle de 715 € d’effort d’épargne annuel, une fois la réduction d’impôts déduite, soit moins de 60 € par mois. Toujours est-il qu’on m’a promis une réduction d’impôts, et qu’au final je dépense de l’argent.

Quelles dépenses prévoir après la fin de la réduction d’impôts ?

Admettons que l’effort d’épargne soit anecdotique, que se passe-t-il à la fin du programme ? Vous avez trois options.

1. Revendre votre bien à la fin de votre période d’engagement

Dans ce cas, vous vendrez probablement avec votre locataire en place. Vous ne pourrez pas vendre au prix du marché et vous devrez prévoir une décote de 15 à 20 % par rapport à un bien libre. Avec un loyer plafonné, et la moitié des propriétaires qui voudront vendre en même temps, ça n’est pas le scénario idéal pour revendre à un bon prix, sauf si votre locataire se porte acquéreur. Par ailleurs, si vous avez investi dans une ville qui n’a pas pris de valeur, vous n’êtes pas à l’abri de faire une moins-value si vous vendez avec une telle décote. 

2. Conserver votre bien et continuer à le louer vide

En gros, vous ne changez rien. Mais, là clairement, vos impôts vont augmenter, puisque vous ne bénéficierez plus de votre avantage fiscal.  En parallèle, vos loyers auront un peu augmenté chaque année, tandis que les intérêts de votre emprunt bancaire auront diminué progressivement. Vous aurez donc moins de charges à déduire de vos impôts. 

Si je reprends mon exemple, au bout de 10 ans ça n’est plus 224 € d’effort d’épargne mensuel, mais 487 € ! Et finie la réduction d’impôts. C’est sans compter qu’après 10 ans, vous commencerez à avoir des travaux d’entretien et/ou de copropriété à régler, donc un besoin plus important de trésorerie.

3. Profiter d’un changement de locataire pour transformer votre logement en meublé

Cette astuce est LA solution pour vous aider à réussir votre investissement immobilier locatif. En attendant de pouvoir changer le mode d’exploitation de votre logement, vous avez des revenus fonciers à déclarer, pour une durée non déterminable. Mais une fois passé en meublé, votre bien sera amortissable et vous gommerez ainsi vos impôts !

Acheter dans le neuf en loi Pinel MLC IMMO

Acheter dans le neuf : oui c’est rentable !

Vous l’aurez compris, acheter dans le neuf en loi Pinel n’est pas la meilleure option. Après avoir lu la première partie de cet article, vous avez probablement envie de fuir à toute vitesse ! C’est d’ailleurs le choix que j’ai fait, car je déteste les contraintes. Mais attention, cela ne signifie pas qu’il ne faut pas investir dans un bien immobilier neuf. Personnellement, je ne regrette absolument pas d’avoir investi dans un programme neuf, à tel point que j’ai signé à nouveau dans une VEFA courant 2021 ! Voici pourquoi.

Le neuf a de nombreux avantages. Si vous n’avez pas envie d’accorder trop de temps à la gestion de votre bien, c’est même l’investissement immobilier idéal. Il est peut-être moins rentable, mais il est aussi beaucoup moins contraignant !

  1. Le bien respecte les dernières normes énergétiques, et vous avez un DPE au top (diagnostic de performance énergétique).
  2. Les prestations sont nombreuses : ascenseur, normes PMR, balcon ou terrasse, cave ou parking, système de chauffage moderne et charges raisonnables.
  3. Vous bénéficiez de nombreuses garanties, comme la garantie de parfait achèvement (2 mois), la garantie décennale sur le gros œuvre et la garantie biennale pour l’intérieur de l’appartement (radiateur, évier …).
  4. Certaines offres sont très avantageuses : les frais de notaire sont offerts, vous pouvez profiter d’un abondement en cas d’apport, ou d’une cuisine équipée comprise dans le prix, par exemple.
  5. Pendant la construction de votre bien, les mensualités de votre prêt immobilier sont réduites. Elles se limitent au règlement de l’assurance emprunteur lorsque vous êtes en différé total.

En fonction du lieu de votre investissement, vous pouvez même avoir une plus-value latente alors que votre bien n’est pas encore livré ! Et vous pouvez le revendre avant même sa livraison !

La location meublée dans le neuf : une bonne astuce pour optimiser votre investissement immobilier

Pour qu’un achat dans le neuf soit vraiment intéressant, il faut éviter de louer son bien en nu, ou bien en faire sa résidence principale. Pour du locatif, je vous recommande vivement une exploitation en meublé pour bénéficier du statut de loueur en meublé.

Les nombreux avantages de la location meublée dans un programme neuf

Investir dans un bien immobilier neuf et le louer en meublé peut vite s’avérer très rentable. Voici les nombreux avantages de ce mode de location : 

  1. Vous fixez votre loyer comme vous l’entendez (en fonction des règles d’encadrement des loyers de votre commune bien sûr).
  2. Vous pouvez booster vos loyers si vous exploitez votre bien en bail mobilité ou même location saisonnière (à condition d’avoir toutes les autorisations nécessaires).
  3. Vos revenus locatifs sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les charges déductibles sont plus nombreuses que pour le régime foncier au réel. Vous pouvez par exemple déduire vos frais de notaire ou les passer en amortissements (étaler la charge sur plusieurs années).
  4. Et le top du top, vous pouvez amortir la valeur de votre bien, diminuant encore plus votre base taxable !
  5. Vous n’êtes liés par aucun engagement contractuel. Vous pouvez donc revendre votre bien quand vous le voulez, par exemple un ou deux ans avant les autres copropriétaires qui eux, ont investi en Pinel. Il y aura moins de concurrence dans la résidence et vous pourrez vendre votre bien à un prix plus avantageux.

Rentabilité de la location meublée dans le neuf : un exemple concret

Mon fameux T2 de 45 m² avec terrasse n’est pas en Pinel. Il n’est pas non plus exploité en nu, mais en meublé longue durée ! Il est loué 1 095 € charges comprises, soit des recettes annuelles de 13 140 €. L’ensemble des charges annuelles, intérêts d’emprunt compris, s’élèvent à 6 115 €. L’amortissement du bien, du mobilier et des frais de notaire est d’environ 9 860 € par an.

Au final, la base taxable de cet investissement immobilier est négative ! Donc aucun impôt à payer tant qu’il y aura suffisamment d’amortissements et de charges à déduire. Sans compter qu’en cas de déficit, les charges non imputées sont reportables 10 ans, et les amortissements, indéfiniment ! Je suis donc à l’abri des impôts pour longtemps !

Et au niveau trésorerie ? Je reprends mes mensualités à 993 €, et mes charges réelles qui sont de 187 € par mois. Soit 1 180 € à payer chaque mois pour un loyer de 1 095 €, soit un effort d’épargne mensuel de 85 €. Et encore, j’avais prévu d’être en autofinancement mais la mise en location s’est faite en plein Covid. Sur une année, on a donc un effort d’épargne de 765 €, soit seulement 50 € de plus qu’en Pinel.

Pour un résultat identique en termes de trésorerie, je suis libre de disposer de mon bien comme je l’entends, sans condition de montant de loyer ou de ressources du locataire à respecter. Je peux vendre mon bien quand j’en ai envie, et pas en même temps que la moitié de l’immeuble ! En cas de nouvelle acquisition, mon dossier sera meilleur, puisque mes loyers en meublé sont supérieurs à des loyers en Pinel. Après les 9 ans d’engagement, je ne payerais sûrement toujours pas d’impôts ou alors ils seront anecdotiques en comparaison du nu.

Acheter dans le neuf : oui, mais pas en loi Pinel !

Vous l’aurez compris, acheter dans le neuf en loi Pinel n’est pas vraiment une bonne opération financière. Je ne suis vraiment pas fan de ce dispositif de défiscalisation, et je vous le déconseille. En revanche, contrairement à de nombreux investisseurs, je trouve qu’un achat dans le neuf présente de nombreux avantages.

Mon achat immobilier dans le neuf ne cesse de prendre de la valeur

J’ai réalisé ma dernière acquisition dans le neuf courant 2021. J’ai mis environ 10% d’apport, et durant la phase de construction, cela me coûte 60 € par mois d’assurance crédit. C’est tout. J’avais trouvé un bien similaire (même surface, à rénover) dans l’ancien à 15 minutes de là où j’ai acheté. Pour le même prix, j’ai un bien neuf, un balcon de 8 m², une cave, un parking et des frais de notaire réduits.

Une opération promotionnelle était en cours et le promoteur m’a offert les frais de notaire (dans les 12 000 €), mais a aussi abondé mon apport à hauteur de 4 500 €. De plus, je n’étais pas intéressée par la cuisine qui n’était pas optimisée, alors on m’a remboursé 3 700 € alors que l’appartement n’est pas encore livré. Et pendant ce temps-là, mon bien prend de la valeur ! En effet, 8 mois après l’acquisition, je pouvais déjà revendre mon appartement avec 60 000 € de plus-value ! Je vais d’ailleurs le garder plusieurs années car avec une ligne de métro à venir d’ici 2030, il va continuer à prendre de la valeur.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf ?

Si vous aussi vous êtes intéressé par un achat dans le neuf, je vous conseille de contacter Bertrand Perrin de Cristal Investissement, qui commercialise des programmes neufs principalement en Île-de-France. Je tiens vivement à le remercier. Sa qualité de conseil est incroyable ! C’est grâce à lui que j’ai réalisé mon dernier achat en VEFA. Il a su me conseiller sur le quartier, les prix au m², les promoteurs … N’hésitez pas à faire appel à lui. Vous pouvez le joindre au 06 63 01 70 90 ou par email à bperrin@cristal-investissement.com

Faut-il fuir l’investissement locatif en loi Pinel à tout prix ?

Non ! En fait, c’est bien plus compliqué que cela. Pourquoi donc ? Parce qu’il vaut mieux faire un Pinel avec un montage financier qui tient la route plutôt que de ne pas investir du tout dans l’immobilier.

Acheter un bien neuf en loi Pinel est certes l’un des placements immobiliers les moins rentables, mais il peut rassurer les plus frileux

Si l’immobilier vous intéresse de loin ou juste sur le papier, que vous n’avez ni le temps ni l’envie de gérer un bien immobilier, que vous avez de l’argent qui dort sur votre livret A, et que vous payez des impôts … alors pourquoi ne pas tenter ?

Le meilleur compromis ? Une ville moyenne, une bonne demande locative, des plafonds de loyer proches du prix du marché, un prix à l’achat raisonnable et un projet optimisé par un professionnel ! J’en connais d’ailleurs un bon. Il est investisseur immobilier et pas seulement conseiller en gestion de patrimoine. Il a à cœur de monter votre projet non seulement pour réduire vos impôts, mais également en prenant en compte vos problématiques de trésorerie et vous présenter des promoteurs qui tiennent la route et qui n’abandonneront pas le chantier en cours de construction.

Pour un projet Pinel avec un montage financier au top, contacter Sébastien Guedj d’Union Patrimoine au 06 52 87 77 73 ou par email s.guedj@unionpatrimoine.com.

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À propos de l'auteure

Je suis passionnée d'immobilier, investisseusse depuis 2014 et propriétaire de 11 lots (fin 2021).

J'ai la chance d'avoir pu investir aussi bien dans de l'ancien que dans du neuf (sur plan), en copropriété et en monopropriété (immeuble de rapport).

J'ai également testé plusieurs modes d'exploitation comme le meublé à l'année, la location courte durée (LCD) et le bail mobilité.

Côté travaux, j'ai procédé à la rénovation de 9 appartements  (dont une division d'appartement), de parties communes et d'une toiture !

J'ai crée ce blog pour vous aider à investir, pour vous, votre retraite et vos enfants. Bien souvent vous avez envie d'investir dans l'immobilier mais vous ne savez pas par où commencer, vous avez peur de payer trop d'impôts, peur de gérer les travaux et les locataires.

Je suis là pour vous accompagner et vous transmettre les clés et outils pour que vous puissiez investir sereinement !

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