Elise

Ça y est, c’est décidé ! Après des années passées en location, vous voulez acheter votre résidence principale. Vous en avez marre de jeter l’argent par les fenêtres et de laisser filer une somme conséquente chaque mois. Et vous avez bien raison ! Devenir propriétaire vous offrira plus de liberté. Vous aurez enfin la main sur la décoration, et vous pourrez transformer votre logement comme bon vous semble.

Oui, mais voilà, beaucoup de personnes considèrent l’acquisition de leur résidence principale comme un achat « plaisir », et non comme un investissement. C’est pourtant une erreur à ne surtout pas faire. Dans ce nouvel article, je vais vous partager ma vision des choses, et vous expliquer pourquoi vous devriez considérer l’achat de votre résidence principale comme un véritable investissement immobilier.

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Combien vous coûte votre émotivité au moment de prendre votre décision ?

Acheter sa résidence principale est toujours une étape importante. Pour beaucoup, cela représente le projet de toute une vie. La maison familiale est un endroit chargé d’émotion, un point de repère et un véritable cocon pour toute la famille, et on n’hésite pas à y mettre le prix. Mais avec un peu de recul, vous verrez qu’il est possible de vous faire plaisir tout en optimisant cet achat. 

Acquérir sa résidence principale : un projet qui fait appel à vos émotions

Ce futur nid douillet, vous l’avez probablement déjà imaginé dans votre tête. Vous avez rêvé d’une cuisine ultra design, d’un séjour spacieux et convivial, ou d’un jardin arboré. Si vous êtes primo-accédant, vous avez encore plus de mal à vous détacher de ce fantasme, et vous y croyez dur comme fer ! Alors au moment de concrétiser votre projet, vous cherchez forcément le meilleur, et vous ne craquerez que pour un coup de cœur.

Oui, car l’achat de sa résidence principale est un acte qui fait surtout appel à nos émotions. Dans l’immobilier, on a souvent tendance à dire qu’une vente se décide en à peine 90 secondes. C’est le temps qu’il faudrait à un acquéreur potentiel pour se laisser séduire par un bien, ou au contraire pour rester totalement insensible. En moins de deux minutes, il est impossible de raisonner et de prendre du recul. Vous visitez un appartement et vous tombez sur la suite parentale dont vous rêviez, dressing inclus. Alors forcément, vous tombez sous le charme ! Pas de chance, car ce sont vos émotions qui guideront le reste de la visite. C’est un comportement tout à fait normal, mais contre lequel il faut essayer de lutter. Impulsivité et investissement immobilier ne font pas bon ménage. Alors essayez de garder la tête froide.

Évaluer le bien avec objectivité et garder la tête froide

C’est normal de s’impliquer et d’avoir envie que tout soit parfait. Mais si on enlève la partie émotionnelle de l’achat, ça donne quoi ? Acheter sa résidence principale en étant objectif et rationnel est vraiment bénéfique.

Réussir à négocier le prix de vente du bien

Lors d’un achat immobilier, il faut essayer de mettre de côté ses émotions, et raisonner par les chiffres. Avoir une vue d’ensemble du projet vous permettra de comparer le prix de vente affiché et la valeur réelle du bien sur le marché. Certes, cette maison ou cet appartement vous plaît, mais est-ce que le prix n’est  pas un peu trop élevé pour le quartier ? À combien s’élève le montant des travaux à effectuer avant d’emménager ? Et cette petite fissure sur la façade, est-elle aussi inoffensive que cela? Toutes ces questions, vous n’arriverez pas à vous les poser si vous restez dans l’émotion. Pourtant, elles sont essentielles, car elles vont vous permettre de négocier le bien pour acheter au bon prix.

Alors, je ne dis pas qu’il ne faut pas se faire plaisir, mais il faut garder en tête le projet dans sa globalité. On peut évidemment faire des choix déraisonnables, qu’on ne ferait pas si c’était pour y loger quelqu’un d’autre, comme se payer des prestations qui ne rentrent pas dans notre budget. Mais il faut essayer de garder en tête ces considérations financières.

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S’éloigner d’un bien idéalisé pour trouver celui qui vous correspond vraiment

Souvent, on veut acheter un type de bien en particulier et on refuse d’y déroger. C’est particulièrement vrai lorsqu’il s’agit d’un premier achat. Par exemple, vous vous êtes toujours imaginé construire votre foyer dans une belle maison en pierre et nulle part ailleurs. Vous restez campé sur cette position alors qu’en raisonnant un peu et en élargissant votre champ de recherche, vous pourriez trouver le bien parfait

Conserver une épargne de précaution

Si vous venez d’avoir un véritable coup de cœur, vous serez prêt à tout pour en devenir propriétaire. Et si votre budget est un peu juste, plutôt que de négocier, vous serez tenté de gonfler votre apport. Vous pourriez aussi décider de dépenser toutes vos économies pour cet achat afin de satisfaire votre égo et de visiter des biens coûteux. Pourtant, l’achat de votre résidence principale ne doit pas vous faire oublier d’être raisonnable. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier, et conservez une épargne de sécurité.

Construire un budget raisonnable, tenable dans la durée 

Acheter sa résidence principale, c’est bien, mais il ne faut pas oublier les autres dépenses, comme les charges de copropriété si vous êtes en immeuble, l’entretien de votre logement ou encore la taxe foncière. Ne prévoyez pas non plus un taux d’endettement trop élevé, cela pourrait vous bloquer pour de futurs projets. Pourquoi ne pas vous laisser un peu de marge pour faire un investissement locatif ? Pour la même raison, il est inutile d’essayer d’emprunter sur la durée la plus courte possible pour éviter de payer trop d’intérêts. Pensez au montant des mensualités, afin de construire un budget équilibré, et qui vous permettra de maintenir votre niveau de vie.

Faites-vous cette erreur de ne pas penser à la revente ?

Souvent, au moment d’acquérir un bien immobilier, on ne pense pas à un aspect pourtant essentiel : la revente. Et pour le coup, cet oubli est tout aussi fréquent lors de l’achat d’une résidence principale qu’en investissement locatif.

La plus-value à la revente : aucun impôt !

Ce qu’il y a d’extraordinaire, c’est que la plus-value d’une résidence principale n’est pas taxable. Prenons un exemple : si vous revendez votre logement 8 ans après l’avoir acheté, et que vous avez 100 000 euros de plus-value, vous ne paierez aucun impôt dessus. En comparaison, pour une résidence secondaire, le montant de l’impôt sur la plus-value s’élèverait à environ 35 000 euros (35 % de la plus-value). Une sacrée différence !

Vous comprenez alors que tout l’intérêt pour vous va être d’acheter un appartement ou une maison à rénover. Personnellement, je les préfère bien dans leur jus !

Valorisez votre bien en faisant des travaux 

Comme je vous l’ai expliqué en début d’article, vous devez acheter votre résidence principale non pas comme un coup de cœur, mais comme un placement financier. Vous devez donc payer le bon prix, pas un centime de plus. Et pour que la plus-value générée en cas de revente soit la plus intéressante possible, vous devez choisir un bien à rénover.

Cette stratégie est 100 % gagnante, puisqu’elle vous permet de :

  • Économiser sur les frais de notaire, puisque le bien est décoté à cause des travaux à effectuer
  • Négocier un bon prix
  • Optimiser et personnaliser votre logement
  • Faire une plus-value au moment de la revente, puisque vous aurez valorisé votre bien
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Aménager un environnement qui plaira à de futurs acquéreurs ou locataires

En rénovant votre nouveau foyer, vous devez bien sûr créer un environnement qui vous plaît. Vous allez y passer plusieurs années, vous devez donc l’aménager à votre goût. Mais gardez en tête qu’un jour, ce bien devra séduire d’autres personnes. Plus vos travaux seront qualitatifs, plus ils auront de chance de créer un coup de cœur lorsqu’il sera temps pour vous de déménager. 

Attention aux charges de copropriétés !

C’est classique : vous avez eu un tel coup de foudre pour cet appartement avec piscine et gardien que vous en oubliez presque le montant des charges de copropriété. Vous êtes même prêt à débourser plusieurs centaines d’euros par mois pour l’entretien des parties communes, en plus du coût de votre emprunt bancaire. Prudence ! Car les charges de copropriété sont un véritable gouffre financier pour certains propriétaires, et cela peut même décourager un acquéreur. Certaines résidences affichent des montants élevés qui alourdissent considérablement le budget des copropriétaires. Cela ne veut pas dire que vous ne devez pas acheter, mais sachez que la revente sera forcément plus difficile.

Et si vous deviez changer de résidence principale plus vite que prévu ?

Évidemment, si vous achetez votre résidence principale, c’est que vous vous y projetez pour de nombreuses années. D’ailleurs, vous n’avez pas prévu de la quitter et vous prévoyez déjà d’y élever vos enfants et d’y couler une retraite bien méritée !

Oui, mais… On ne sait jamais vraiment de quoi demain sera fait. Il est tout à fait possible que vous soyez contraint de quitter votre logement plus vite que prévu. Une mutation professionnelle, une séparation, ou au contraire la famille qui s’agrandit, et d’un coup votre appartement n’est plus adapté à vos besoins. Dans ce cas, plusieurs solutions s’offrent à vous.

La revente : vérifiez que vous allez bien rentrer dans vos frais

La revente est souvent l’option à laquelle on pense en premier. Dans la mesure où vous allez devoir racheter un nouveau logement, vous avez besoin de pouvoir vous libérer de votre prêt immobilier actuel. C’est là que vous serez heureux d’avoir suivi mes conseils et d’avoir investi dans un bien en gardant la tête froide !

La revente est aussi l’unique solution envisagée par ceux qui ont des idées reçues sur l’investissement immobilier locatif

Mais ce n’est forcément la meilleure solution. En fait, ça dépend de beaucoup d’éléments. Si vous avez acheté votre appartement récemment, une revente trop rapide pourrait vous faire perdre de l’argent. Entre le prix d’achat du bien, le coût de crédit, les frais de notaire, les frais d’agence et le montant des travaux, vous avez investi beaucoup d’argent dans ce projet. Par ailleurs, au début d’un crédit immobilier, on commence surtout par payer les intérêts bancaires, avant même de rembourser le capital dû. Si vous revendez trop tôt, vous risquez de ne pas rentrer dans vos frais.

La revente doit aussi se faire au moment le plus opportun. Par exemple, si vous savez qu’une ligne de métro ou de tram va bientôt s’arrêter au pied de votre immeuble, autant attendre un peu avant de vendre.

Pour toutes ces raisons, il est parfois plus judicieux de conserver votre bien et de le mettre en location.

Transformer sa résidence principale en investissement locatif 

S’il n’est pas rentable pour vous de vendre dans l’immédiat, vous pouvez louer votre bien afin d’en tirer un revenu locatif. Mais dans ce cas, posez-vous les bonnes questions : comment exploiterez-vous votre logement ? Location nue ou meublée ? Quel profil de locataire souhaitez-vous cibler ? Quel serait le montant du loyer ? Et ce loyer, serait-il suffisant pour couvrir votre crédit et vos charges ? Toutes ces questions doivent être anticipées, car un bon investissement locatif, ça se prépare !

Vous n’imaginez pas le nombre de personnes qui ont hérité d’un bien, ou qui se lancent dans leur premier achat à l’aveugle. Moi j’ai eu de la chance, j’étais borgne, dirons-nous, voire avec une forte myopie ! Toujours est-il que nombre de personnes font les mauvais choix par manque de préparation ou d’informations.

L’exemple le plus parlant est celui de la location nue. C’est le mode d’exploitation le plus répandu, et pourtant, bonjour la note fiscale ! Vous vous retrouvez à payer des impôts chaque mois, et à financer une partie de votre bien vous-même, rognant ainsi sur votre reste à vivre.Autre erreur très fréquente : louer en meublé, mais au forfait pour ne pas s’embêter avec l’administratif. Dans ce cas, vous pouvez dire adieu à 25 % du loyer perçu ! La somme partira en « fumée fiscale » alors que vous pourriez tout simplement ne rien payer.

Préparez au mieux votre investissement immobilier avec My Little Coach Immo

On l’a vu, vous devriez acheter votre résidence principale comme vous le feriez pour un investissement locatif. Cependant, est-ce vraiment toujours le bon calcul d’acheter plutôt que de louer ? Si vous habitez dans une grande ville, louer votre logement pourrait vous coûter une à deux fois moins cher que d’acheter. Vous auriez donc un reste à vivre moins important qu’en restant locataire. Et votre taux d’endettement pourrait aussi être dégradé.

Si c’est le rêve de votre vie d’être propriétaire de votre résidence principale, allez-y, foncez ! Loin de moi l’idée de vous en décourager. Mais si vous hésitez, et que vous ressentez le besoin d’être accompagné, que ça soit pour un investissement locatif ou une résidence principale, n’hésitez pas à prendre rendez-vous  auprès de My Little Coach Immo !

Bonus : retrouvez l’intégralité de cet article en podcast !

À propos de l'auteure

Je suis passionnée d'immobilier, investisseusse depuis 2014 et propriétaire de 11 lots (fin 2021).

J'ai la chance d'avoir pu investir aussi bien dans de l'ancien que dans du neuf (sur plan), en copropriété et en monopropriété (immeuble de rapport).

J'ai également testé plusieurs modes d'exploitation comme le meublé à l'année, la location courte durée (LCD) et le bail mobilité.

Côté travaux, j'ai procédé à la rénovation de 9 appartements  (dont une division d'appartement), de parties communes et d'une toiture !

J'ai crée ce blog pour vous aider à investir, pour vous, votre retraite et vos enfants. Bien souvent vous avez envie d'investir dans l'immobilier mais vous ne savez pas par où commencer, vous avez peur de payer trop d'impôts, peur de gérer les travaux et les locataires.

Je suis là pour vous accompagner et vous transmettre les clés et outils pour que vous puissiez investir sereinement !

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