La location longue durée, ou bail d’habitation classique, est un contrat de location conclu pour une durée de un à trois ans renouvelables. Ce mode d’exploitation est choisi par de nombreux investisseurs immobiliers, notamment en raison de la stabilité qu’il peut offrir. Contrairement au bail mobilité ou à la location saisonnière, le bail d’habitation longue durée t’offre la possibilité de louer un logement au même locataire pendant plusieurs années.
Mais il n’est pas toujours facile d’opter pour un bail de location longue durée et d’avoir un investissement locatif rentable. La réussite de ton projet va dépendre de plusieurs paramètres : choix du bien, de la fiscalité, optimisation d’espace, qualité des travaux, mode de gestion locative … Tu souhaites investir dans un bien immobilier et le louer avec un bail d’habitation classique ? Voici quelques conseils pour optimiser ton rendement et ton cash-flow.
Qu’est-ce qu’un bail d’habitation classique ?
Le bail d’habitation classique est tout simplement un contrat de location qui porte sur un bien à usage de résidence principale. Tu peux trouver de nombreux modèles pour rédiger un bail longue durée sur internet.
Pour louer un logement avec un bail d’habitation classique, deux options s’offrent à toi : louer un bien vide ou meublé. Ce choix a de nombreuses conséquences, puisqu’il détermine la durée du bail (on parlera de la fiscalité un peu plus loin). Elle est de :
- Trois ans pour la location d’un logement vide
- Un an pour la location d’un logement meublé
Contrairement au bail mobilité ou à la location saisonnière, il est possible de renouveler ce contrat sans limitation de durée. Si tout se passe bien avec ton locataire et qu’il se plait dans ton logement, c’est un peu la situation idéale.
Cependant, avant de proposer ton logement en location longue durée, n’oublie pas qu’il est plus facile pour le locataire que pour le propriétaire de rompre ce type de bail. Tu peux résilier le bail uniquement à échéance, en respectant un préavis de 6 mois et pour un motif précis. Tu peux ainsi récupérer ton logement pour le vendre ou pour t’y installer, ou en cas de motif légitime et sérieux (une faute grave du locataire par exemple).
Autrement dit, une fois le bail signé, ton bien est immobilisé à plus ou moins long terme.
Location vide ou meublée, comment choisir ?
C’est le premier choix que tu vas devoir opérer avant de mettre ton nouveau logement en location : le proposer vide ou meublé.
Les avantages de la location vide
La location vide présente l’avantage d’être plus simple à mettre en œuvre. Tu peux proposer un logement vide (à l’exception de la salle de bains et du bloc évier dans la cuisine), ou avec une cuisine aménagée. Et dans la mesure où tu n’as presque aucun frais d’ameublement à prévoir, c’est un choix peu coûteux.
Par ailleurs, la durée du bail pour une location vide est de trois ans. En principe, il t’assure une plus grande stabilité au niveau des locataires.
Les avantages de la location meublée
La location meublée est souvent l’option privilégiée par les investisseurs qui souhaitent maximiser le rendement de leur placement.
Au démarrage, l’investissement financier est plus élevé, puisque tu dois entièrement meubler le logement, et bien souvent il n’est pas possible de se faire financer le mobilier. Cependant, cet investissement financier se répercute en partie sur le montant du loyer, un peu plus élevé que pour une location nue.
Mais surtout, si tu investis en nom propre, la fiscalité d’un bien meublé est bien plus avantageuse. Si tu souhaites générer du cash-flow avec un bail classique et que tu es en nom propre, c’est la meilleure option (ça marche aussi pour la SARL à l’IR).
Quel statut fiscal choisir pour louer un bien avec un bail classique ?
Le choix du statut fiscal va fortement impacter ton cash-flow. En location nue ou en location meublée, plusieurs options s’offrent à toi.
Déclarer ses revenus fonciers en location nue
En location nue, tu as trois options qui vont dépendre de ton acquisition. En nom propre et en SCI IR, les loyers que tu perçois sont déclarés en tant que revenus fonciers. Avec le régime micro-foncier, en deçà de 15 000 € de loyer hors charges annuel, tu peux bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant de ces loyers. Si tu es imposé au réel, tu ne bénéficies d’aucun abattement, mais tu peux déduire certaines charges (travaux de réparation, charge de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunts) de tes revenus fonciers.
En SCI à l’IS, tout est calculé au réel, et ta SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés. Tu bénéficie également de l’amortissement de ton bien que tu vas déduire des recettes locatives.
Le régime micro-foncier est plus accessible, car il implique peu de formalités comptables. Il attire les phobiques de l’admin ! Il peut convenir à la location d’une maison ou appartement sans aucun travaux, dont les charges sont faibles. Le régime réel conviendra mieux à de l’ancien qui a été rénové, et qui présente donc de nombreuses charges à déduire.
Déclarer ses bénéfices industriels et commerciaux en location meublée
En location meublée, en nom propre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est fiscalement plus avantageux, tout comme la SARL de famille à l’IR qui partage les mêmes mécanismes. Tes revenus locatifs sont alors déclarés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Là encore, tu peux choisir entre bénéficier d’un abattement avec le régime micro-BIC jusqu’à 72 600 € de recettes (loyers charges comprises), ou opter pour le régime réel.
L’abattement dont tu peux bénéficier en LMNP est plus intéressant, puisqu’il atteint 50 % des loyers perçus en régime micro. Le régime réel est lui souvent plus avantageux puisqu’il te permet d’amortir ton bien. Quand on sait comment s’y prendre, il est donc plus facile de générer du déficit avec un bien meublé.
Il est également possible d’opter pour de la location meublée lorsqu’on détient ses biens en SCI à l’IS, on peut d’ailleurs mixer locations nues et meublées. Côté rendement net, le mécanisme va être le même qu’en LMNP. C’est l’imposition qui différera.
Comment éviter les loyers impayés ?
Avec un bail longue durée, les risques de loyers impayés sont plus grands qu’avec une location saisonnière, souvent payable d’avance. Or, ces loyers te permettent en principe à minima d’autofinancer ton investissement. Si les retards de paiement s’accumulent, c’est tout ton budget qui est impacté.
Pour éviter les loyers impayés, il est essentiel de choisir soigneusement ton futur locataire. Et c’est encore plus vrai lorsqu’on doit gérer une location longue durée. Eh oui, rappelle-toi que tu ne peux pas rompre le bail comme tu le souhaites, et qu’il est souvent difficile de se défaire d’un locataire qui ne paie pas son loyer !
N’hésite pas à demander une caution solidaire, à souscrire une assurance loyers impayés, ou à demander à ton locataire de souscrire une assurance de son côté.
Faut-il déléguer la gestion locative d’un bien en location longue durée ?
En théorie, il n’est pas nécessaire de confier la gestion d’un bien loué avec un bail d’habitation classique à une agence immobilière. Les locataires ont signé pour au moins un an, et si le logement est en bon état, les interactions seront peu nombreuses.
Dans cette hypothèse, tu te demandes sûrement pourquoi payer des frais de gestion, et réduire le rendement de ton investissement. Si tu possèdes peu de biens cela peut fonctionner de tout gérer soi-même.
Mais si tu disposes d’un parc immobilier bien garni et que tes logements sont éparpillés aux quatre coins de la France, leur gestion risque de te prendre du temps. En déléguant la gestion locative à une agence, tu perçois tes loyers sans trop d’efforts. Par ailleurs, les agents immobiliers ont plus d’expérience pour repérer les bons et les mauvais dossiers de location. Ils pourront t’aider à faire le tri.
Attention, je ne dis pas qu’il est impossible de gérer soi-même ses nombreux biens en location longue durée. Mais il faut être en mesure de se montrer disponible pour ses locataires, si besoin. Pour gagner du temps, tu peux automatiser certaines tâches récurrentes, comme en préparant un modèle de bail pré rempli, ou en automatisant l’envoi des quittances … Tu peux même envisager de former un gestionnaire à qui tu pourras déléguer la gestion en toute confiance.
Le programme Immo Booster : pour gérer efficacement ta location longue durée
Savoir gérer ses investissements locatifs fait partie des éléments essentiels pour générer plus de cash-flow. C’est encore plus valable pour une location de moyenne durée ou encore pour une location de courte durée.
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