Se faire financer son achat immobilier, c’est la base quand on est investisseur ! Pour bénéficier de l’effet de levier, on a très souvent recours au prêt amortissable, mais il n’est pas la seule option envisageable. Parmi les emprunts disponibles, le crédit in fine peut être très intéressant. Il convient particulièrement aux investisseurs qui possèdent déjà un peu de patrimoine.
Tu souhaites accroître ton parc immobilier et tu songes à acquérir un nouveau bien ? Voici pourquoi tu devrais peut-être opter pour un crédit in fine.
Qu’est-ce qu’un crédit in fine ?
Comme son nom l’indique, le crédit in fine est un prêt dont le remboursement se fait en une seule fois, au terme de la durée d’emprunt. Il s’agit d’un prêt à taux fixe, utilisé par quelques investisseurs aguerris.
Définition du crédit in fine
La plupart des prêts immobiliers sont des prêts amortissables, dont tu connais bien le fonctionnement. Lors de la souscription d’un prêt immobilier amortissable, tu rembourses chaque mois une part du capital emprunté et des intérêts. Le montant des intérêts diffère chaque mois, puisqu’ils sont calculés sur la base du capital restant dû.
Avec un crédit in fine, le remboursement du capital emprunté est différent. Chaque mois, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts et les frais d’assurance. Le capital emprunté est lui remboursé en une seule fois, à l’issue du prêt.
Petite précision tout de même, car je devine déjà ta question. Oui, le crédit in fine entre dans le calcul de ton taux d’endettement, même si tu ne le rembourses pas sous forme de mensualité. Ce n’est donc pas une astuce pour échapper au fameux seuil de 35 %.
Quel est le coût d’un prêt immobilier in fine ?
Le crédit in fine, je te l’ai dit c’est un prêt immobilier à taux fixe. Les taux proposés par les banques varient selon les profils emprunteur et la durée d’emprunt. Mais d’une manière générale, ces taux sont plus élevés que ceux proposés dans le cadre d’un prêt amortissable. Cela s’explique par le fait que le risque pris par la banque est plus grand, puisque tu ne vas rembourser qu’à la fin de la durée d’emprunt.
Les intérêts remboursés chaque mois sont identiques, et comme pour le prêt amortissable, leur montant est calculé sur la base du capital restant dû. Puisque ce capital ne fait l’objet d’aucun remboursement avant la fin du prêt, le montant des intérêts reste le même.
Autrement dit, le crédit in fine est un emprunt bancaire qui peut sembler plutôt coûteux. Il revient plus cher qu’un prêt amortissable, dont les intérêts diminuent au fur et à mesure du remboursement du capital emprunté.
Quelles sont les conditions du prêt in fine ?
Le crédit in fine est réservé aux meilleurs profils d’investisseurs. Pour en bénéficier, tu vas devoir apporter des garanties solides à la banque.
Un apport personnel indispensable
Pour commencer, il est nécessaire de verser un apport conséquent, dont le montant doit au minimum être de 20%, la règle étant plus proche des 30 %, voire plus selon les banques. Cet apport est indispensable, mais ce n’est pas une garantie suffisante pour rassurer la banque. Pour obtenir un prêt in fine, ton banquier va exiger la mise en place d’un nantissement.
Le nantissement, une garantie incontournable
Nantissement et prêt in fine sont presque toujours indissociables. Afin de s’assurer que l’emprunteur dispose des fonds nécessaires pour rembourser le capital emprunté, la banque demande la mise en place d’un nantissement.
Il s’agit d’un mécanisme de garantie, au même titre que l’hypothèque. Concrètement, la banque immobilise un produit financier (une assurance vie par exemple), pendant toute la durée du contrat de prêt.
Le nantissement peut porter sur une somme équivalente à la totalité du capital emprunté, ou sur une partie seulement. Si tu achètes un appartement à 200 000 euros, et que tu as 100 000 euros sur une assurance vie, tu peux souscrire un crédit in fine. Et dans ce cas, tu dois compenser en versant régulièrement de l’argent sur cette assurance vie pour épargner jusqu’au remboursement du prêt.
La revente avant l’échéance du prêt
Il est tout à possible de revendre ton bien avant l’échéance du prêt in fine.
Concrètement, qu’est-ce que ça veut dire ? Si tu revends ton bien au moins au même prix que tu l’as acheté, alors c’est jackpot ! Tu pourras rembourser ton prêt in fine avec le fruit de la vente, et… ? Et bien tu pourras aussi récupérer toutes les sommes nanties, à savoir ton apport personnel, ainsi que tous les loyers encaissés et placés.
Les avantages du crédit in fine pour investir dans l’immobilier
Avec son coût élevé, le crédit in fine est adapté à l’investissement locatif.
Des intérêts déductibles
C’est le principal avantage du prêt in fine. Si tu as choisi d’être imposé au régime réel, les intérêts de cet emprunt sont déductibles de tes revenus fonciers ou de tes bénéfices industriels et commerciaux. Et comme ils sont plus élevés qu’avec un prêt amortissable, les déductions fiscales le sont aussi.
Un bien non soumis à l’IFI
Pendant toute la durée du prêt, ton bien n’est pas pris en compte par l’administration fiscale pour calculer l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Il est clairement plus avantageux de passer par un crédit in fine que faire un achat cash, surtout si tu possèdes déjà plusieurs biens immobiliers et que tu t’approches des 1,3 millions de patrimoine net, ce que je te souhaite ! Cette astuce peut te faire économiser des impôts.
Du cash-flow positif assuré
Acheter un bien immobilier avec un prêt in fine te permet d’avoir du cash-flow positif tout de suite. En effet, comme d’habitude tu as visé un bien en-dessous du prix du marché, et en plus tu as mis 20, 30% d’apport, peut-être plus. Et comme tu n’as pas de capital à rembourser, mécaniquement, les loyers que tu perçois sont bien supérieurs à tes charges. Bon il ne faut pas oublier de placer une partie du loyer sur le compte nantis, mais il te restera tout de même du cash. Et ce cash-flow va participer à l’amélioration de ton taux d’endettement !
Un capital qui rapporte
De prime abord le prêt in fine paraît coûteux, et le mécanisme du nantissement plutôt contraignant. Mais quand on y réfléchit, plutôt que de rembourser immédiatement la banque, tu verses tout ou partie du capital sur un produit financier, et les sommes versées prennent de la valeur progressivement. Aussi lorsque tu rembourseras ton prêt, tu pourras récupérer les intérêts capitalisés !
Choisir la bonne stratégie grâce au programme Immo-Booster
Le crédit in fine peut être un pari gagnant pour ton prochain investissement locatif. S’il nécessite de disposer de plus de fonds qu’avec un prêt amortissable, il présente en contrepartie différents avantages.
Cette stratégie, on l’aborde dans mon programme Immo-Booster.
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