Investir dans une résidence de services est souvent présenté comme une bonne opportunité de se constituer un patrimoine immobilier. Sa gestion locative déléguée et la possibilité de défiscaliser font partie des avantages mis en avant par certains acteurs de l’immobilier. Mais ce mode d’investissement locatif est-il réellement rentable ?
Spoiler alert : pas tant que ça !
Une bonne partie de ta capacité d’emprunt et de ton reste à vivre vont venir financer cette acquisition. Se tourner vers ce type d’investissement n’est pas la meilleure option pour booster ton parc immobilier. Et si tu hésites encore, par flemme de chercher un bien rentable ou de gérer un locataire, voici pourquoi l’investissement locatif dans une résidence de services est plus un piège qu’un vrai bon plan.
Investissement locatif en résidence de services : quèsaco ?
La résidence de services est un type d’habitation un peu particulier. Ces logements, réservés à certaines catégories de personnes (étudiants, séniors, touristes), obéissent à des règles spécifiques. Pour encourager les investisseurs à acquérir un appartement dans ce type de résidence, l’État leur octroie certains avantages fiscaux.
Tout comprendre sur la résidence de services en quelques lignes
La résidence de services est une résidence qui propose des logements autonomes meublés, ainsi que différentes prestations annexes. Les locataires peuvent bénéficier d’un accueil, d’un restaurant, d’un service de blanchisserie et de ménage, et d’espaces communs (salles communes, jardins partagés).
Il en existe plusieurs types :
- Les résidences pour étudiants
- Les résidences pour séniors
- Les Ehpad
- Les résidences de tourisme
- Les résidences d’affaires
Les promesses de l’investissement locatif en résidence de services
Sur le papier, la résidence de services a tout pour plaire. Gestion locative entièrement déléguée à l’exploitant, rendement intéressant et avantages fiscaux sont autant de promesses qui te seront faites pour t’encourager à signer.
Un investissement locatif peu contraignant
Je dois bien l’admettre, la gestion locative déléguée est l’un des points forts de la résidence de services. L’investisseur signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence, et n’a aucun contact direct avec ses futurs locataires. L’exploitant se charge de trouver un locataire, et accomplit toutes les formalités (état des lieux, remise des clés, versement des loyers …)
Si en tant qu’investisseur, tu ne veux pas entendre parler de la gestion locative, c’est un sérieux avantage.
Un rendement attractif
Certaines brochures très alléchantes avancent un rendement considéré par les promoteurs comme “attractif” de l’ordre de 4% brut. Cependant, le rendement de ton investissement va en grande partie dépendre des compétences et du sérieux de l’exploitant.
S’il choisit de mauvais profils de locataires, ou si la résidence est mal entretenue, la tu peux dire adieu à ton rendement “attractif” et là c’est le drame car tu devais sûrement déjà rajouter au bout chaque mois, et là ta capacité d’endettement est désormais réduite comme peau de chagrin.
Une réduction d’impôts
Afin d’inciter les particuliers à investir dans une résidence de services, l’État a proposé différents dispositifs de défiscalisation, telle la loi Demessine pour les résidences touristiques jusqu’en 2010, et la loi Censi-Bouvard. Cette dernière octroyait un avantage fiscal pouvant atteindre 11 % du prix du bien, et permettait de récupérer la TVA. Elle concernait les résidences accueillant des étudiants, des personnes âgées ou des personnes handicapées. Cependant, ce dispositif a pris fin au 31 décembre 2022. J’ai envie de dire, et c’est tant mieux !
En résidence de services, il est également possible de bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), même s’il est moins pertinent que dans le cadre d’un achat d’un bien à rénover.
Investir dans une résidence de services : une fausse bonne idée
Si tu as parcouru le blog de My Little Coach Immo, tu connais déjà mon point de vue sur l’investissement locatif en loi Pinel. Si je ne le déconseille pas totalement, je ne suis pas vraiment convaincue par ce dispositif.
En ce qui concerne la résidence de services, je suis beaucoup moins nuancée : non, il ne faut pas investir dans une résidence de services !
Un bilan mitigé pour les investisseurs
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Censi-Bouvard, l’investissement locatif en résidence de services a attiré plusieurs dizaines de milliers de ménages. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que le bilan est plutôt mitigé.
Si la gestion locative déléguée à l’exploitant est une promesse alléchante, elle rend les investisseurs totalement dépendants de cet exploitant. Tant sur le versement des loyers trimestriels que sur l’entretien de la résidence. Et en cas de faillite du gestionnaire de la résidence, les conséquences financières sont désastreuses!
Dis adieu à la notion même de cash-flow
L’achat d’un appartement ou d’une chambre en résidence de services va t’amputer d’une partie de ton reste à vivre car tu devras rajouter au bout chaque mois pour payer tes mensualités de crédit. Les charges mensuelles peuvent être démentiellement élevées, et même si tu deviens propriétaire d’un logement neuf, il ne va pas le rester très longtemps.
Avec la fin du dispositif Censi-Bouvard, l’atout principal de ce type de placement disparaît. Bien sûr, tu peux toujours bénéficier du statut LMNP, mais, tu vas vite t’en rendre compte, il est loin d’être aussi rentable que si tu achètes dans l’ancien.
Au final, ton cash-flow sera forcément négatif sur ce bien, et cela peut déséquilibrer l’ensemble de ta stratégie d’investissement.
Comment récupérer ton bien et enfin générer du cash flow ?
Tu l’auras compris, je te déconseille de te lancer dans ce type d’investissement locatif, qui présente plus d’inconvénients que d’avantages. Il y a plein d’autres pistes pour optimiser ton parc immobilier et passer au stade supérieur (on en parle juste après !).
Si tu es propriétaire d’un appartement dans ce type de programme immobilier, tout n’est pas perdu.
Il est heureusement possible de revendre un bien situé en résidence de services. Mais attention, n’oublie pas que cet investissement fait l’objet d’un contrat long. Si le bail commercial signé avec l’exploitant arrive à son terme, il te suffit de ne pas te réengager, et de revendre ton bien par la suite.
Mais si le bail est toujours en cours d’exploitation, certaines règles s’appliquent. Sinon tu risques de devoir verser des indemnités à l’exploitant pour rupture anticipée du contrat, et de devoir rembourser l’Etat pour les avantages fiscaux déjà octroyés.
Donc si tu as bénéficié du dispositif Censi-Bouvard, tu ne peux pas revendre avant la fin de ta période d’engagement (9 ans minimum), sauf si l’acheteur termine la période d’engagement pour toi. Sinon, tu vas devoir rembourser les avantages déjà perçus.
Immo-Booster : LE programme pour optimiser ton parc immobilier
De mon point de vue, investir dans une résidence de services est une mauvaise idée. Grâce à mon expérience de l’investissement locatif, j’ai rapidement compris que ce type de placement allait plutôt freiner ma stratégie d’investissement, amputer mon reste à vivre et donc ma capacité d’endettement, élément essentiel pour développer son parc, et maintenir son train de vie. Je me suis donc tourné vers des placements bien plus rentables.
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Bonne nouvelle ! Cet article est disponible en podcast, sur Spotify et Apple Podcasts 😉
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