Depuis plusieurs mois, impossible de passer à côté de ce sujet, qui a fait (et qui fait encore) beaucoup parler. Les passoires thermiques, ce sont ces biens anciens, dont les performances énergétiques sont tellement faibles que le bâtiment est exposé à toutes les variations de températures extérieures. Depuis l’entrée en vigueur de la loi climat et résilience en 2021, les logements qualifiés de passoire thermique sont progressivement exclus du marché de l’immobilier locatif. Pour les investisseurs qui parmi nous ne l’avaient pas vu venir, les conséquences financières peuvent être désastreuses.
Mais si tu possèdes un bien très énergivore dans ton parc immobilier, ou que tu as jeté ton dévolu sur un bien mal classé, rassure-toi : il est possible d’optimiser ta passoire thermique! En ayant les bons réflexes, acheter un bien ancien et le rénover complètement peut devenir une opération très rentable pour toi.
Comment reconnaître une passoire thermique ?
L’expression « passoire thermique » désigne un logement, appartement ou maison, mal isolé. Il y fait très froid en hiver, et très chaud en été. Il s’agit des logements dont le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est classé F ou G. Sur une année, leur consommation énergétique annuelle dépasse les 330 kwh par mètre carré.
Plus de 5 millions de passoires thermiques en France
Il y a environ 5,2 millions de logements mal isolés en France, pour un parc immobilier de plus de 37,6 millions de logements. En conséquence, tu risques de tomber sur ce type de bien dès que tu pars en quête d’une nouvelle acquisition.
En principe, les logements récents (construits à partir des années 2000) ne sont pas concernés par ces problématiques. Les normes de constructions actuelles sont plus contraignantes et imposent d’atteindre un certain niveau de performance énergétique.
Les appartements très anciens dans les centre-ville et les maisons de campagne sont les biens les plus touchés par les déperditions thermiques.
Une passoire thermique n’est pas forcément un logement insalubre
Il ne faut pas non plus confondre passoire thermique et logement insalubre. Jusqu’à l’entrée en vigueur du nouveau DPE en 2021, le confort thermique ne faisait pas partie des critères de décence pour louer un logement.
Comme de nombreux propriétaires, tu penses peut-être que tu n’es pas concerné par cette problématique car ton bien est décent et a même certainement été refait à neuf. Dans ton logement, l’électricité est aux normes, la chaudière neuve et les murs fraîchement repeints. Malgré ces qualités, ton logement peut entrer dans la catégorie des passoires thermiques.
Passoire thermique et contrat de location : quelles sont les règles ?
Depuis plusieurs années, les passoires thermiques sont dans le viseur des pouvoirs publics. Pour y remédier, l’État a mis en place une nouvelle stratégie, beaucoup plus contraignante.
La loi climat et résilience de 2021, a pour objectif d’accélérer la rénovation du parc de logements existants. Elle contient des mesures destinées à inciter, ou plutôt à contraindre, les propriétaires de passoires thermiques, à les rénover. Comment ? Tout simplement en excluant ces biens du marché de la location.
Voici quelques exemples concrets des effets de cette loi :
- Depuis le 25 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés
- Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G présentant une consommation de plus de 450 kWh par mètre carré de surface habitable et par an, sont interdits à la location
- Au 1er janvier 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location
- Au 1er janvier 2028, tous les logements classés F seront interdits à la location
- Au 1er janvier 2034, tous les logements classés E seront interdits à la location
- Au 1er janvier 2050, seuls les logements classés A et B pourront être mis en location
En d’autres mots, les propriétaires occupants demeurent libres de rénover ou non leur logement. Mais en tant que propriétaire bailleur, tu dois respecter ce calendrier et améliorer l’isolation de tes biens immobiliers, au risque d’être pénalisé.
Comment rénover une passoire thermique ?
Si tu possèdes un appartement classé F ou G dans ton parc immobilier, plusieurs options s’offrent à toi. Tu peux le revendre, mais en sachant que son prix de vente sera fortement négocié par l’acheteur, et c’est bien dommage car parfois il suffit de peu pour grappiller une lettre ou deux. Tu peux le conserver en l’état, mais il s’agit plutôt d’un mauvais calcul, puisque ce bien va continuer à perdre de la valeur, et que tu n’auras plus la possibilité d’augmenter le loyer. À terme, tu risques d’avoir des difficultés à trouver un locataire car ton bien est mal noté.
La meilleure option reste d’améliorer le confort thermique de ton logement. Autant te prévenir tout de suite : à mon sens c’est vraiment la loterie. Tu peux avoir refait un bien à neuf avec la totale (isolation, VMC, système de chauffage …) et être mal noté, et dans ce cas, il faudra trouver comment améliorer ta note à moindre frais. Ou alors quand tu as pris possession de ton bien, tu as juste refait un coup de peinture, et là il ne s’agit pas de petites réparations, mais de travaux plutôt conséquents.
Faire établir un diagnostic précis de l’isolation thermique du logement
La première chose à faire pour améliorer le confort thermique d’un logement est de faire venir un expert, afin d’obtenir un diagnostic précis sur l’état du logement.
Le DPE est un bon outil pour te situer sur l’échelle de classement, qui va de A à G. Cependant, inutile de paniquer si l’un de tes logements reçoit une étiquette F ou G. Tous les diagnostics ne se valent pas. N’hésite pas à faire venir plusieurs bureaux d’étude thermique, afin d’obtenir un résultat fiable.
Les travaux à effectuer pour améliorer l’isolation thermique d’un logement
Selon l’Ademe, la toiture est responsable d’environ 30 % des déperditions thermiques d’un bâtiment. Si ton parc immobilier comprend une maison, un immeuble ou un appartement au dernier étage, il faudra probablement commencer par là. Viennent ensuite les murs, le sol, les fenêtres, le système de chauffage, et la ventilation.
Le bureau d’étude thermique établira un rapport détaillé des interventions à effectuer en priorité, avec le gain énergétique visé à l’issue des travaux. Tu peux ensuite étaler ces travaux de le temps, afin d’améliorer progressivement les performances énergétiques du logement.
N’hésite surtout pas à challenger le diagnostiqueur sur ses recommandations. Il faut impérativement bien les comprendre, et discuter des solutions alternatives, ce qui est envisageable aussi bien techniquement que d’un point de vue du porte-monnaie !
Rénover un appartement copropriété : anticiper les démarches
Si tu possèdes une maison ou un immeuble, tu es le seul maître à bord, donc tu auras les mains libres aussi bien en termes de planning que de travaux à mettre en œuvre. Tu peux avoir quelques formalités administratives à accomplir (permis de construire, déclaration de travaux …), mais à part cela, tu es libre de faire les travaux à ton rythme.
Pour un appartement en copropriété, les choses sont plus compliquées. L’isolation thermique des murs et de la toiture ne dépendent pas uniquement de ton bon vouloir. Ces travaux incombent à l’ensemble des copropriétaires, et doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale (AG). Toutes ces démarches sont longues, et si le sujet n’a pas encore été abordé, je te conseille de le faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG dès à présent. Il y a de fortes chances que la proposition soit rejetée, surtout s’il y a beaucoup de propriétaires occupants dans la copro ou si le bâtiment est classé, mais au moins tu auras faire les démarches et tu pourras “prouver” que tu as fait tout ce qui était en ton pouvoir de ce côté-là.
Investissement locatif dans une passoire thermique : est-ce que c’est rentable ?
La loi climat et résilience fixe un calendrier prévisionnel très précis. Elle a un impact très concret sur le marché immobilier, et on a de la visibilité sur sa mise en application, sous réserve de nouveaux ajustements. Le gel des loyers pour les logements classés F et G est entré en vigueur dès le mois d’août 2023. Cela risque de créer rapidement une nouvelle tension sur le marché locatif. En affrontant le problème dès maintenant, tu peux tirer avantage de la situation.
Il faut fournir un audit énergétique pour mettre un logement en vente. Le nouveau DPE devient donc obligatoire pour toute transaction immobilière, et même pour toute location soit dit en passant. Les passoires thermiques voient leur prix de vente minoré par rapport à un bien équivalent mais plus performant.
En tant qu’investisseur, il est possible d’optimiser une passoire thermique, grâce à quelques astuces. Pour commencer, tu dois impérativement négocier le prix d’achat de ce logement. Le vendeur n’est pas forcément au courant qu’il peut parfois améliorer le DPE de son bien facilement et sans y laisser son porte-monnaie. De plus, en fonction de ton statut fiscal, tu peux déduire une partie du montant des travaux de tes revenus locatifs.
Par ailleurs, il existe certaines aides pour financer une partie des travaux. Si la plupart des aides sont réservées aux propriétaires occupants, certains dispositifs sont accessibles à tous. C’est le cas des aides versées par l’Anah.
Optimiser une passoire thermique ? On en parle dans le programme Immo-Booster !
Optimiser une passoire thermique c’est tout à fait possible. Et ça n’est pas la seule optimisation que tu peux faire pour booster ton parc immobilier !
Est-ce que la décoration de tes biens fait un effet waouhhh sur tes locataires ? Que peux-tu faire pour aller plus loin et provoquer cet effet waouhhh ?
Est-ce que tes biens sont suffisamment mis en avant ? Bien entretenus ? Et as-tu identifié ses points faibles et mis en place un plan d’actions pour les corriger ?
Je t’accompagne pendant 6 mois pour répondre à toutes ces questions qui te permettent d’entretenir ton parc immobilier pour lui donner un look qui claque !
Mais pas seulement, on parle aussi Fiscalité, Trésorerie, Pilotage de parc, Gestion locative et Accélération pour les nouveaux projets.
L’objectif ? Optimiser et Automatiser, pour plus de cash-flow et plus de temps libre !
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