Quand on souhaite faire de l’investissement immobilier locatif, on se pose (ou pas !) la question du mode d’exploitation du logement. Certains ont déjà un projet bien arrêté et connaissent parfaitement les rouages des baux de location les plus répandus. Mais pour d’autres, il est parfois difficile de faire un choix. Pourtant, il ne faut surtout pas se lancer à l’aveugle et y réfléchir dès le début du projet. Ce choix va avoir des conséquences très concrètes pour vous, aussi bien en matière de gestion locative, que d’imposition et de revenus locatifs.
Choisir le mode d’exploitation de votre future location dépend presque uniquement de vous. Votre personnalité, vos valeurs, mais aussi le temps que vous souhaitez consacrer à la gestion de votre nouvelle acquisition, ce qui vous met à l’aise… Tous ces facteurs vont vous aider à déterminer comment louer votre bien. Les contrats de location les plus connus pour une habitation sont la location nue, et la location meublée, avec un bail longue durée classique. Mais votre choix ne se limite pas uniquement à ces deux options.
Pourquoi ne pas envisager d’opter pour la location moyenne durée ? Elle est à cheval entre la location longue durée classique et la location saisonnière (type Booking ou Airbnb). Aujourd’hui, je vais vous faire découvrir un contrat de location peu connu, y compris des investisseurs immobiliers : le bail mobilité. Comment fonctionne ce mode d’exploitation et quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Je vous dis tout ! Découvrez comment louer votre bien en toute liberté, grâce au bail mobilité.
Louer un bien en bail mobilité : comment ça marche ?
Le bail mobilité est un mode d’exploitation assez confidentiel. D’ailleurs, je suis sûre que si vous posez la question autour de vous, personne, ou presque, ne saura vous expliquer en quoi il consiste. Depuis sa création en 2018, il est encore peu utilisé dans le milieu de l’investissement immobilier locatif. Mais en fonction de votre situation personnelle, il peut vraiment valoir le coup. Voici comment fonctionne le bail mobilité.
Qu’est-ce qu’un bail mobilité ?
Le bail mobilité est un contrat de location conclu entre le propriétaire d’un logement et son locataire. Il prévoit la mise à disposition du bien pour une durée limitée et permet à un particulier d’occuper un logement de façon temporaire, selon sa situation personnelle. Il a été créé en 2018, par la loi Elan. Avec ce nouveau bail, il est désormais possible de s’adapter aux évolutions des modes de vie, en donnant plus de souplesse aux propriétaires comme aux locataires.
Quelle est la durée de ce mode d’exploitation ?
Le bail mobilité est dédié uniquement aux locations moyenne durée, voire courte durée. Il peut être conclu pour une durée allant de un à dix mois, et n’est pas renouvelable. Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d’une prolongation du bail en signant un avenant, mais la durée totale du contrat ne peut excéder 10 mois.
Comme tout contrat de location, le bail mobilité peut faire l’objet d’une rupture anticipée. Le locataire doit informer le propriétaire de son intention de quitter son logement, en respectant un préavis d’un mois. Si c’est le propriétaire qui souhaite récupérer son bien, c’est plus compliqué. La résiliation du bail ne peut se faire qu’en cas de motif légitime et sérieux, comme par exemple en cas de faute du locataire. En revanche, à l’issue du contrat, vous récupérez automatiquement votre bien.
Votre locataire aura peut-être envie de rester dans le logement à la fin des 10 mois. Alors, vu ce que je viens de vous expliquer juste avant, vous devez penser que c’est impossible. Mais en fait, si ! Si tout s’est bien passé et que vous êtes satisfait de votre locataire, vous pouvez tout simplement conclure un nouveau bail, qui ne sera pas un bail mobilité, mais un bail meublé classique.
Qui peut louer un logement avec ce type de contrat ?
La location en bail mobilité n’est pas ouverte à tous. Votre futur locataire doit être dans une situation personnelle ou professionnelle qui justifie le recours à un contrat de location exceptionnel, à savoir :
- Stage, contrat d’apprentissage ou études supérieures
- Formation professionnelle
- Mutation professionnelle
- Mission professionnelle nécessitant un éloignement temporaire du domicile
- Service civique
Ce bail est donc particulièrement adapté aux étudiants ou aux particuliers en mobilité professionnelle.
Quelles obligations pour le propriétaire ?
Premier point évident et qui s’applique à tous types d’investissements immobiliers locatifs : en tant que propriétaire, vous devez fournir un logement décent à vos locataires. Surface minimum, présence de fenêtres et d’un point d’eau …, les critères de décence sont listés dans la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le bail mobilité ne concerne que les logements meublés. Vous devez donc fournir un certain nombre d’équipements à vos locataires. Et je ne parle pas d’acheter trois assiettes et deux bols ! Un décret précise la liste de meubles et d’objets à mettre à la disposition de vos locataires.
Quelles différences avec les autres locations meublées ?
La grande famille des locations meublées regroupe plusieurs baux, qui ont chacun leur particularité. Si le législateur a créé le bail mobilité, c’est parce que le cadre juridique des contrats existants n’était pas adapté à certaines situations exceptionnelles. Alors, quelles différences entre ces baux meublés et le bail mobilité ?
Les différents types de locations meublées
Le bail meublé classique est un contrat de location qui prévoit la mise à disposition d’un logement meublé et équipé, auprès d’un ou plusieurs locataires. Je vous en parle régulièrement sur le blog, car il s’agit selon moi d’un mode d’exploitation très rentable pour les investisseurs immobiliers. C’est même l’une de mes astuces que je partage dans un précédent article pour faire d’un achat immobilier raté un investissement locatif rentable.
Le bail meublé étudiant est, comme son nom l’indique, uniquement réservé aux étudiants. C’est une alternative au bail meublé classique, puisque sa durée est calculée en fonction de celle d’une année scolaire, 9 mois donc, et n’est pas renouvelable.
Le bail individuel colocation permet de louer une chambre avec accès aux espaces communs du logement. Il fonctionne un peu comme un contrat de location classique. Mais chaque locataire est responsable du paiement de sa propre part de loyer.
Enfin, le bail meublé de tourisme est quant à lui réservé exclusivement à un usage temporaire et saisonnier. Il concerne les locations à la nuitée ou à la semaine. Mais il n’est pas destiné à de l’habitation à proprement parler, alors je ne vais pas développer le sujet ici.
Quelles différences entre ces différents baux de location meublée ?
Chaque bail de location meublée possède ses propres spécificités. Dépôt de garantie, durée du contrat, montant du loyer et des charges, voici les grandes différences qui existent entre ces différents baux de location meublée.
Le dépôt de garantie en bail mobilité : une différence de taille !
Attention, je commence fort ! La première différence entre le bail mobilité et les autres locations meublées risque d’effrayer un grand nombre d’entre vous ! Elle concerne le dépôt de garantie. Alors que le bail meublé classique et le bail étudiant prévoient le versement d’un dépôt de garantie, dont le montant ne peut pas excéder deux mois de loyer hors charges, le bail mobilité n’en prévoit tout simplement pas.
Alors là, j’imagine qu’en tant que propriétaire, vous n’avez plus du tout envie de louer votre appartement ou votre maison avec un bail mobilité ! Mais rassurez-vous, la loi permet quand même aux propriétaires de se protéger. Sinon, personne ne prendrait le risque de louer son logement avec ce type de bail. Vous pouvez demander à votre locataire de prévoir une caution solidaire, ou souscrire une assurance loyers impayés.
La durée du contrat : libre ou imposée ?
La durée du contrat conclu entre le propriétaire et ses locataires varie selon le bail . Pour le bail meublé classique, la durée minimale est d’un an renouvelable. Avec le bail meublé étudiant, cette durée passe à 9 mois, soit (très logiquement) l’équivalent d’une année universitaire. Avec le bail mobilité, on l’a vu en début d’article, le contrat peut être conclu pour un mois seulement, et ne peut excéder dix mois.
Le bail meublé classique peut faire l’objet d’une reconduction tacite, mais ce n’est pas le cas des autres contrats de location. En effet, le bail étudiant et le bail mobilité sont utilisés uniquement dans certaines situations temporaires. Ils ne peuvent pas être reconduits, bien que le bail mobilité puisse être prolongé jusqu’à dix mois.
Le bail meublé classique peut être résilié aussi bien par le locataire que par le propriétaire. Côté propriétaire, c’est trois mois avant la date anniversaire du contrat que vous pourrez prévenir votre locataire de votre intention de mettre fin au bail pour un des 3 motifs prévus par la loi. Si vous ne le faites pas, le bail est tacitement reconduit. C’est une autre différence de taille ! Rappelez-vous, avec le bail mobilité, le contrat prend fin automatiquement, et le propriétaire ne peut interrompre le contrat de location qu’en cas de motif légitime et sérieux.
Comment fixer le montant du loyer et des charges d’un logement meublé ?
Comme pour n’importe quel type de location, le montant du loyer d’un logement meublé est librement fixé en fonction de certains critères. Mais attention, à Paris et dans certaines villes en zone tendue manquant de logements, le montant du loyer est encadré.
L’encadrement des loyers fixe un montant maximum à ne pas dépasser, en fonction de la superficie du logement et des prestations fournies (balcon, équipements hauts de gamme, etc). Les loyers sont plafonnés aussi bien avec un bail meublé classique que pour un logement étudiant ou un bail mobilité.
Mais ce qui diffère entre ces baux, c’est la manière de calculer les charges. Avec un bail meublé classique, les charges peuvent être fixées par provisions, mais aussi au réel (même si c’est très rare) ou au forfait. Avec un bail mobilité, seule la règle du forfait s’applique. C’est bien beau tout ça, mais concrètement ça donne quoi ? Le forfait est plus simple à mettre en œuvre : le propriétaire évalue le montant de ses charges et fixe le montant du forfait dont le locataire devra s’acquitter chaque mois en plus du loyer. La provision de charges, elle, fonctionne plutôt comme une avance. Elle fait l’objet d’une régularisation annuelle en fonction des charges réellement payées pour le logement.
Avantages et inconvénients : pourquoi opter pour le bail mobilité ?
Après avoir lu toutes ces informations, j’imagine que vous commencez sérieusement à vous demander quel est l’intérêt de choisir le bail mobilité pour un propriétaire ! Mais si j’ai choisi de vous parler de cette stratégie d’exploitation, ce n’est pas par hasard. Il peut paraître contraignant, mais je sais aussi qu’il a ses avantages et qu’il peut correspondre aux besoins de certains investisseurs immobiliers.
Les points noirs du bail mobilité
Des points négatifs, il y en a, on l’a déjà évoqué. Alors autant savoir exactement de quoi il s’agit pour peser le pour et le contre du bail mobilité.
L’absence de dépôt de garantie
On l’a vu, le bail mobilité vous interdit de demander un dépôt de garantie à vos locataires. Je vais être transparente, c’est un véritable point noir. Je comprends que cela puisse décourager les investisseurs immobiliers de se tourner vers ce type de bail. Quand on loue un bien meublé, on achète évidemment des meubles. Mais aussi de l’électroménager et de la vaisselle, bref on fournit un logement clé en main. Et ça demande un effort financier non négligeable. D’ailleurs, ce n’est pas pour rien si le dépôt de garantie est plus élevé en bail meublé classique qu’en location nue. L’idée, c’est de protéger le propriétaire contre les dégradations de son bien, équipements inclus.
Le fait de pouvoir demander une caution compense en partie l’absence de dépôt de garantie. Mais ce n’est pas réellement équivalent, et cette caution existe d’ailleurs aussi pour les autres baux meublés. Le dépôt de garantie est versé à la signature du contrat, tandis que les cautions solidaires ou les assurances ne pourront être sollicitées qu’à postériori.
Enchaîner les locataires tout au long de l’année
Autre inconvénient du bail mobilité : la durée du contrat. Louer son bien pour quelques mois, cela signifie enchaîner les locataires à une fréquence élevée. À chaque changement de locataire, vous devrez passer une annonce pour trouver un remplaçant. Mais aussi faire visiter le logement, étudier les dossiers de candidatures, faire un état des lieux d’entrée, rédiger un contrat de bail, et enfin faire un état des lieux de sortie. Et ainsi de suite ! Inutile de préciser que le bail mobilité ne conviendra pas aux investisseurs qui souhaitent accorder le moins de temps possible à leur bien ! La solution pour simplifier la gestion locative d’un bien en bail mobilité est de passer par une agence immobilière ou une plateforme de location comme Airbnb, qui propose aussi des biens exploités en bail mobilité.
Un risque plus élevé de vacances locatives
L’enchaînement des locataires peut aussi entraîner des périodes de vacances locatives plus ou moins longues et répétées. C’est une vraie perte d’argent pour le propriétaire, qui doit assumer ses charges en toute circonstance. Pour éviter de vous retrouver en difficulté, vous devez bien calculer le montant du loyer (en respectant les mesures d’encadrement lorsqu’elles sont applicables). La grande souplesse de ce bail et ses nombreux avantages pour le locataire justifient à mon sens un loyer un peu plus élevé.
Les avantages de la location en bail mobilité pour le propriétaire
Après avoir balayé les principaux défauts du bail mobilité, je vous propose de découvrir ses avantages. Oui, il y en a !
Une grande liberté de gestion
Ce mode d’exploitation offre une grande liberté au propriétaire. Louer son bien sur des durées aussi courtes, cela permet de le garder disponible. Souvenez-vous qu’avec un meublé classique ou en location nue, le propriétaire peut difficilement récupérer son bien. Avec le bail mobilité, le contrat prend fin automatiquement à l’expiration du délai initialement prévu. Ce mode d’exploitation peut donc vous convenir si vous êtes propriétaire d’un logement dont vous pourriez avoir besoin à court/moyen terme. Par exemple, une résidence secondaire que vous louez régulièrement, mais que vous récupérez chaque été pour vos vacances. Et cette liberté vous simplifiera la vie en cas de revente.
Alterner le bail mobilité et la location en meublé de tourisme
Il est possible d’alterner exploitation en bail mobilité et en meublé de tourisme dans les villes qui le permettent. Vous pouvez donc profiter d’une période non louée entre deux locataires pour louer votre logement à des vacanciers pour quelques nuits seulement, comblant ainsi les trous entre deux locataires. Avec un peu d’organisation, votre investissement immobilier aura une bonne rentabilité, même s’il n’est pas occupé toute l’année.
Profiter de la fiscalité avantageuse du statut de loueur meublé
Enfin, dernier avantage du bail mobilité, et pas des moindres : la fiscalité. Je n’en ai pas encore parlé, mais c’est un point très important pour choisir le mode d’exploitation d’un logement. Le bail mobilité vous permet de bénéficier des mêmes conditions fiscales que les autres baux meublés. Vous êtes donc rattaché au statut de la location meublée. Vos revenus locatifs doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Vous pouvez bénéficier des mêmes avantages qu’avec un bail meublé classique. Avec le régime micro, vous ne serez imposés que sur 50 % de vos revenus locatifs. Avec le régime réel, vous pourrez déduire de nombreuses charges et presque supprimer votre imposition !
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Identifier la stratégie d’exploitation qui vous convient le mieux, ce n’est pas toujours évident. Ce qu’on a souvent tendance à oublier, surtout lorsqu’on a pas encore beaucoup d’expérience dans l’immobilier, c’est qu’il n’y pas une seule option possible pour louer un logement. La location nue est peut être la plus connue, mais c’est aussi celle qui a la fiscalité la plus confiscatoire surtout si on a acheté son bien en nom propre. La location meublée, en bail classique, bail étudiant ou bail mobilité, peut s’avérer plus avantageuse pour un propriétaire.
Le bail mobilité, c’est la solution idéale si vous souhaitez disposer de votre bien et ne pas vous engager trop longtemps envers un locataire. Il vous permet de bénéficier de la fiscalité du loueur en meublé.
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