Le diagnostic de performance énergétique ou DPE est un outil destiné à mesurer le niveau de performance énergétique d’un bien immobilier. Il fait partie des nombreux diagnostics à réaliser obligatoirement avant de mettre un bien en vente ou en location.
Instauré en 2006, le DPE a fait l’objet de plusieurs transformations depuis sa création, afin de le rendre toujours plus précis et transparent pour de futurs acquéreurs ou locataires. La dernière évolution en date est issue de la loi climat et résilience du 22 août 2021.
Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier et vous avez besoin d’y voir plus clair ? Dans ce nouvel article, je vous propose de découvrir 7 informations essentielles à connaître sur le nouveau DPE !
1. Le fonctionnement du nouveau DPE
Le DPE sert donc à évaluer la performance énergétique d’un bien immobilier. À travers la loi climat et résilience, l’État veut lutter contre les passoires thermiques, ces biens terriblement énergivores qui font exploser les factures énergétiques des Français tout en accélérant le réchauffement climatique.
L’objectif est clair : identifier les logements les moins performants pour encourager leur propriétaire à les rénover. Et comme vous allez le voir, l’État sait être particulièrement persuasif!
La méthode de calcul du nouveau DPE :
La méthode de calcul du nouveau DPE a été revue, afin d’augmenter sa fiabilité. Désormais, il n’est plus possible de l’établir sur la base de simples factures. Pour évaluer le niveau de performance d’un bien, il faut se référer à la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements).
- Elle prend en compte les 5 usages énergétiques d’une habitation : le chauffage, l’eau chaude, la climatisation, l’éclairage et les usages auxiliaires comme la ventilation.
Le nouveau DPE évalue les biens selon deux critères de performance : sa consommation en énergie, et son taux d’émission de gaz à effet de serre. À l’issue de cette évaluation, le bien se voit attribuer une lettre, entre A et G pour chacun de ces critères.
Dans l’ancienne version du DPE, les deux classements étaient distincts et visibles, sans hiérarchisation. Avec la nouvelle version, seul le résultat le plus bas est retenu et mis en avant.
En fonction du classement du bien, le nouveau DPE contient des recommandations. Elles sont destinées à orienter le propriétaire ou l’acquéreur, afin d’identifier les travaux à réaliser pour améliorer le confort thermique du logement.
Le nouveau DPE concerne-t-il tous les logements sans exception ?
Certains biens passent au travers des mailles du filet. Il s’agit :
- Des logements soumis à des contraintes architecturales et patrimoniales particulières, comme les monuments historiques
- Des logements en copropriété, si le copropriétaire concerné prouve qu’il n’est pas en mesure d’effectuer les travaux de rénovation thermique nécessaires à la mise en conformité de son bien, à cause par exemple de l’absence d’accord de l’assemblée générale des copropriétaires
2. Une application déjà en vigueur
Le nouveau DPE, instauré par la loi Élan du 23 novembre 2018, est devenu pleinement opposable depuis le 1er juillet 2021. Désormais, il ne s’agit plus d’un simple document informatif, mais bien d’un outil à valeur juridique.
L’agent immobilier, le notaire et le propriétaire sont tenus pour responsables du contenu du DPE, au même titre que le diagnostiqueur qui doit obligatoirement être certifié.
Avec la Loi climat et résilience, le législateur a prévu une montée en puissance progressive du nouveau DPE, selon un calendrier bien défini. Voici les 8 dates clés à retenir :
3. Attention à la validité des anciens DPE !
Le nouveau DPE est valable 10 ans. Par ailleurs, afin de limiter la période au cours de laquelle les deux versions du diagnostic sont en vigueur, la durée de validité de l’ancien DPE a été revue à la baisse. Les anciens DPE auront tous disparu avant le 1er janvier 2025.
Ainsi, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 1er juillet 2021 sont quant à eux valables jusqu’au 31 décembre 2024.
4. Alors, qui est concerné par le nouveau DPE ?
Propriétaire occupant ou bailleur, les conséquences de l’entrée en vigueur du nouveau DPE ne sont pas les mêmes pour tout le monde !
Les implications pour les propriétaires occupants
Un propriétaire occupant qui possède un logement positionné dans le bas du classement n’est pas nécessairement impacté par cette mesure. Vous pouvez très bien vivre dans un logement mal isolé, le temps par exemple de rassembler les fonds nécessaires à une éventuelle rénovation.
Mais si vous souhaitez vendre, c’est là que ça se corse ! La loi climat et résilience fait peser sur le vendeur plusieurs obligations : faire réaliser un nouveau DPE, mais aussi un audit énergétique avant de finaliser la transaction.
Si vous mettez en vente un bien non conforme à la réglementation, vous devez le mentionner clairement sur l’annonce et dans l’acte de vente.
Et pour les propriétaires bailleurs ?
Les propriétaires bailleurs sont les plus impactés par le nouveau DPE. Le gel des loyers, mais aussi l’interdiction pure et simple de louer un bien selon son niveau de classement sont particulièrement sévères.
Le confort thermique d’un bien ne fait actuellement pas partie des critères pris en compte pour évaluer la décence d’un logement. Mais cette interdiction progressive de louer un logement classé G, F, puis E (en 2034), revient finalement au même. À compter du 1er janvier 2025, un seuil de performance énergétique permettra d’identifier les logements décents et ceux qui ne peuvent pas être loués (les logements classés G).
L’objectif est de protéger les locataires fragiles et de contraindre les propriétaires à engager des travaux de rénovation thermique pour améliorer le confort de leur bien. Le DPE étant désormais un document opposable, le locataire d’une passoire thermique pourra exiger la mise en conformité de son logement auprès du propriétaire. En cas de refus, une procédure judiciaire pourra être engagée.
Des sanctions sont même prévues pour les propriétaires qui ne respectent pas ce nouveau critère de décence :
- Imposer la mise en œuvre de travaux
- Astreindre à une réduction du loyer
- Imposer le versement de dommages et intérêts au locataire
5. Un marché qui va nécessairement être impacté
Avec l’entrée en vigueur du nouveau DPE, le marché immobilier va être progressivement impacté. Alors qu’il est déjà difficile de trouver un logement, certains biens vont devenir inlouables, et vont sortir temporairement du marché. Mathématiquement, il y aura donc moins de biens disponibles pour une demande toujours croissante. On peut alors légitimement s’interroger : est-ce que le nouveau DPE va mettre le marché immobilier sous tension ?
Par ailleurs, avec une offre plus rare, les biens performants en termes de consommation d’énergie vont être plus valorisés. En conséquence, leur prix risque d’augmenter. À l’inverse, les biens classés F et G vont perdre de la valeur et leur DPE va ouvrir une marge de négociation plus importante qu’avant. En tant que propriétaire occupant, vous n’avez en réalité aucune obligation de mettre votre logement aux normes et d’améliorer son confort thermique. Toutefois, les acquéreurs potentiels pourront mettre en avant les nombreux travaux à effectuer afin de rendre le bien conforme, et tenter de tirer les prix vers le bas.
La réhabilitation thermique et énergétique des logements classés dans les catégories F et G entrera forcément en ligne de compte au moment de discuter du prix.
6. Alors, comment améliorer son DPE ?
Pour améliorer son DPE, il n’y a pas de secret : il faut RÉ-NO-VER ! C’est en effet la seule solution pour lutter efficacement contre la déperdition thermique. En tant que propriétaire ou futur acquéreur, le nouveau diagnostic vous permet désormais d’identifier les postes d’intervention les plus urgents via des recommandations.
Quels travaux effectuer en priorité ?
Chauffer un bâtiment mal isolé, cela revient presque littéralement à jeter de l’argent par les fenêtres ! La chaleur générée par le système de chauffage est en effet automatiquement attirée vers la zone la plus froide de la pièce. Si vos murs ou votre toiture ne possèdent pas une barrière isolante suffisamment efficace, cette chaleur s’échappera de votre logement sans que vous ne puissiez en ressentir le moindre bénéfice.
Selon l’Ademe (l’Agence de la transition écologique), la toiture d’une maison est responsable d’environ 30% des pertes d’énergie d’un bâtiment. C’est le poste d’intervention le plus rapidement rentable. Viennent ensuite les murs, mais aussi le plancher et le système de ventilation.
Pour un appartement, une intervention n’est pas toujours utile au niveau du plafond ou du plancher, surtout si votre logement se situe à un niveau intermédiaire. Il est en revanche possible d’intervenir sur les murs, les fenêtres et le système de ventilation. Pour que les travaux soient pleinement efficaces, le mieux est encore d’envisager une réhabilitation thermique de la copropriété dans son ensemble.
Quelles sont les aides financières pour rénover un logement ?
Tous ces travaux ont un coût, et lorsqu’il s’agit d’intervenir sur la toiture et les murs d’un bâtiment, la facture peut grimper à toute vitesse ! Cependant, l’État a mis en place un certain nombre de dispositifs destinés à alléger le coût de la rénovation thermique d’un logement. En voici quelques-uns :
- MaPrimeRénov’
- La prime énergie
- L’éco-prêt à taux zéro
MaPrimeRénov’ est une aide financière ouverte à tous les ménages. Son montant est calculé en fonction de la nature des travaux effectués (installation d’une pompe à chaleur, isolation thermique par l’extérieur, pose de fenêtres à double ou triple vitrage, etc.) et de vos revenus. Attention, l’administration est tatillonne ! Vous devez impérativement suivre la procédure et faire votre demande via le site MaPrimeRénov avant de signer le moindre devis. Au risque de voir la prime vous passer sous le nez !
La prime énergie ou certificat d’économie d’énergie (CEE) met à contribution les fournisseurs d’énergie. Là encore, vous devez suivre à la lettre la procédure établie par le fournisseur de votre choix pour bénéficier de l’aide. Elle peut prendre la forme d’un versement en euros, mais aussi de chèques-cadeaux. N’hésitez pas à comparer avant de faire votre choix !
L’éco-prêt à taux zéro est tout simplement un emprunt bancaire dont le montant des intérêts est intégralement pris en charge par l’État. Ce prêt est accessible sans condition de ressources, mais vous devez être propriétaire depuis au moins deux ans pour en bénéficier. Son montant peut atteindre 50 000 euros!
La bonne nouvelle ? Toutes ces aides sont cumulables entre elles ! Pour vous y retrouver, l’État a mis en place la plateforme d’aide en ligne FAIRE.
L’Anah (Agence nationale de l’habitat) peut aussi vous conseiller et vous accompagner pour rénover votre logement. Elle intervient également auprès des copropriétaires d’un immeuble.
7. Quelques inconnues subsistent tout de même …
Le nouveau DPE a déjà fait l’objet de plusieurs réformes législatives. Alors que la volonté de l’État est de nous donner une vision à moyen/long terme sur le niveau de performance énergétique attendu pour un bien, on est légitimement en droit de se demander si ce calendrier ne va pas lui-même évoluer. Après tout, il n’est pas si rare de voir l’État repousser les échéances fixées précédemment. C’est ce qu’il s’est notamment passé avec l’obligation de rendre les établissements recevant du public accessibles aux personnes à mobilité réduite, dont l’échéance a été reportée en cours de route.
L’absence d’informations sur le devenir des logements classés C et D entre 2034 et 2050 et sur le processus d’exclusion de ces biens pour la location, semble d’ailleurs nous indiquer qu’une nouvelle évolution législative est à prévoir.
Par ailleurs, le nouveau DPE et sa montée en puissance progressive risquent de créer de fortes tensions sur le marché immobilier. Alors qu’il est déjà difficile de trouver un logement, l’interdiction de louer certaines catégories de biens risque de réduire drastiquement l’offre, notamment dans les centre-villes, qui comptent bon nombre de logements anciens.
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