Rénovation d’un appartement ancien : un budget maîtrisé en 5 étapes

Acheter un appartement pour le rénover est un projet immobilier particulièrement stimulant. Je ne sais pas si vous êtes comme moi, mais perso je suis excitée comme une puce. Entre des prix d’achat plus bas, la marge de négociation, le déficit potentiel, la perspective de réaliser une plus-value à la revente et savoir qu’on va transformer un taudis en petit bijou, il y a de quoi se laisser tenter ! Pour autant, cet investissement locatif comporte des risques, et comme pour tout projet immobilier, sa rentabilité dépend de ta stratégie et des choix que tu vas opérer. Pour que ton projet de rénovation d’un appartement ancien soit une réussite et génère un cash-flow positif, tu dois penser à tout ! 

Dès la première visite, tu vas devoir mettre tous tes sens en alerte pour détecter le potentiel de l’appartement, ou au contraire déceler les défauts vraiment rédhibitoires. Pour ne pas te retrouver à court d’argent en plein milieu des travaux, ou pour éviter de puiser dans tes économies, la construction d’un budget équilibré et réaliste est la clé d’un projet de rénovation réussi. 

Voici une méthode en cinq étapes pour t’organiser et maîtriser ton budget de rénovation.

Étape n°1 : Identifier les travaux à effectuer avant d’acheter

Lorsqu’on achète un appartement ancien, resté « dans son jus », il faut être vigilant dès le départ. Déceler le potentiel d’un bien implique de garder la tête froide, et de prendre un peu de recul. L’agent immobilier risque de te faire miroiter monts et merveilles, ou même de te fournir des devis travaux très loin de la réalité (parfois vraiment sous-évalués). Pour espérer réaliser une opération rentable, tu dois rapidement savoir où tu mets les pieds.

Dès la première ou la deuxième visite, il est important d’identifier tous les travaux à réaliser et les défauts majeurs qu’il faut corriger pour mettre ton futur appartement en location. Du simple rafraichissement des murs jusqu’aux travaux de gros œuvre, en passant par la mise aux normes de l’électricité, l’enveloppe travaux peut être difficile à chiffrer par toi-même. N’hésite pas à faire venir un artisan pour t’accompagner sur place. Il pourra estimer le montant des travaux et te fournir un devis. Ce devis doit idéalement être gonflé de 15 à 20% pour prendre en compte les éventuelles surprises en cours de chantier, et je peux te l’assurer, il y en aura.

C’est une étape indispensable avant de passer à la suite, puisqu’elle va te permettre de construire un budget prévisionnel équilibré, mais aussi de faire une demande de financement travaux auprès de la banque.

Étape n°2 : Bien négocier le prix de vente 

Acheter au bon prix est essentiel pour maîtriser ton budget. Dans la plupart des cas, le prix affiché par les vendeurs est surestimé et négociable. Le bon prix, c’est celui qui est acceptable pour le vendeur comme pour l’acheteur, tout en restant cohérent avec l’enveloppe travaux. 

Ton objectif dans un premier temps, c’est donc d’acheter au-dessous du prix du marché. Plus le montant des travaux est élevé, plus la négociation sur le prix de vente sera importante. Si l’appartement est classé F ou G sur le DPE, les travaux à réaliser peuvent être conséquents et surtout indispensables, puisque pour le moment (janvier 2023), il est prévu que ces logements soient progressivement retirés du marché locatif.

N’hésite pas à négocier, en te basant sur les devis obtenus lors de ta visite en compagnie d’un ou plusieurs artisans.

Étape n°3 : Élaborer un planning détaillé

Un achat immobilier prend souvent du temps, et avant de percevoir ton premier loyer, tu as un long chemin à parcourir. Entre l’obtention d’un crédit, le déblocage des fonds, la remise des clés, la mise en œuvre des travaux et la recherche de locataires, les étapes sont nombreuses.

Élaborer un planning détaillé et réaliste va te permettre de gérer au mieux les différentes phases de ton projet, d’avoir une bonne visibilité sur les différentes étapes à venir, et te faire gagner un temps précieux. Lors d’un premier achat, on fait souvent des erreurs largement évitables, comme sous-estimer les dépenses à prévoir, ou la durée des travaux. C’est normal, tous les investisseurs immobiliers passent par là. L’essentiel est de bien se préparer pour limiter les erreurs. 

Si tu te lances dans une location meublée, tu dois penser à prévoir suffisamment de temps pour aménager l’intérieur de l’appartement et finaliser ta décoration. Selon la superficie de l’appartement, l’ameublement peut prendre plusieurs jours, voire deux semaines, ne serait-ce que pour réceptionner les livraisons et monter les meubles.

Ce planning va alors être au cœur de ton budget, et te permettre de surveiller l’avancée du projet et coordonner tes livraisons que ça soit pour les matériaux que tu as prévu de fournir, ou pour l’ameublement et la décoration.

Étape n°4 : Construire un plan de financement réaliste

Pour que ton projet de rénovation tienne la route, tu dois établir un budget réaliste. À moins d’avoir du cash de côté, et quand bien même je te déconseille d’aller puiser dans tes réserves, tu vas devoir passer par la case crédit travaux pour mener à bien ton projet. 

Je te l’ai dit plus haut, pour le crédit travaux il est préférable que le devis de ton artisan soit majoré de 15 à 20% pour prendre en compte les surprises du chantier. Une fois ton projet d’aménagement de l’espace réalisé, tu lui demanderas un nouveau devis correspondant à ton projet, mais au moins pour le prêt, tu auras un devis qui couvrira ton projet et les éventuels dépassements de chantier.

Idéalement, emprunte un maximum auprès de la banque :  le bien mais aussi les travaux, les frais de courtage, d’agence ou encore les frais de dossier. L’obtention des crédits s’étant durcie ces derniers temps, la banque te demandera sûrement un apport, mais essaye de le minimiser !

Attention, en principe, un prêt immobilier ne couvre pas l’achat des meubles. Si tu prévois de louer un logement meublé, tu vas devoir financer toi-même ces dépenses, ou souscrire un prêt complémentaire, type prêt à la consommation. Sache qu’il existe une option tout de même pour te faire financer le mobilier ;-). Je t’invite à prendre connaissance de mon article sur l’ameublement clé en mains. Les sociétés comme Easy-mobilier qui proposent ce type de service, sont en mesure de fournir un devis recevable pour une demande de financement via un crédit immobilier !

Étape n°5 : Gérer le chantier d’une main de maître

La réussite de ton projet de rénovation passe aussi par la sélection d’artisans qualifiés et compétents. Un chantier qui avance vite et surtout qui avance bien, c’est un logement qui peut être mis en location plus rapidement, et pour lequel il y aura très peu de SAV par la suite. 

Bien choisir ses artisans

Choisir de bons artisans est souvent source de stress. Pour ne pas perdre d’argent, il faut trouver des professionnels fiables, qui n’abandonnent pas le chantier en cours de route, qui sont compétents, communiquent et respectent les délais. 

Si tu as l’habitude de faire tes travaux toi-même, et que c’est la première fois que tu envisages de faire appel à des artisans, tu dois déjà avoir entendu les mésaventures de tes collègues : la gestion d’un chantier peut vite être prise de tête. Coordonner les interventions des différents artisans, les commandes de matériaux, vérifier que les ouvrages sont réalisés comme il se doit et conformément aux plans d’exécution, le tout, en surveillant que les délais prévus dans ton planning sont respectés.

Faire appel à un architecte d’intérieur ou à un maître d’oeuvre

Si tu n’as pas le temps ou que tu ne penses pas avoir les épaules pour coordonner le chantier, tu peux faire appel à ton architecte d’intérieur pour assurer le suivi, ou mieux encore, faire appel à un maître d’œuvre. Un maître d’œuvre coûte dans les 6 à 8% HT du montant de ton chantier, soit en général un peu moins qu’un architecte d’intérieur. Cela augmente le budget global consacré à la rénovation, mais tu peux éviter tellement d’erreurs et au final, cela peut s’avérer un gain de temps et donc d’argent. J’en profite pour faire un clin d’oeil à une maître d’œuvre d’exception et amie (et oui on trouve aussi des femmes dans le métier !), Lucie Miklas de LMProjet que vous pouvez retrouver sur Instagram.

Contrôler la facture finale

Avant de clôturer cette étape, je voulais te rappeler que tu dois contrôler ta facture finale par rapport aux ouvrages effectués. Cette vérification est pour moi indispensable. Sur chaque chantier il y a des travaux supplémentaires en cours de route que l’artisan va te facturer, mais il y a aussi des ouvrages qu’il n’aura pas réalisés, et là, tu ne vois pas toujours les moins-values apparaître sur la facture … C’est ainsi que sur mon dernier chantier, j’ai dû me battre pour récupérer 6300€ HT de moins values ! Ça valait le coup de pointer ma facture et de vérifier les quantités.

Autre conseil, n’oublie pas de veiller à ce que ton artisan ait bien une assurance décennale et que sa société ait quelques années d’existence.

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