Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier, et vous avez besoin d’obtenir un crédit bancaire ? Alors vous avez sûrement entendu parler du taux d’usure d’un prêt immobilier ! Depuis le troisième trimestre 2022, le taux d’usure fait régulièrement les gros titres de la presse spécialisée. Certains s’en inquiètent, quand d’autres louent l’efficacité de ce dispositif. Les banques et les courtiers en immobilier évoquent le taux d’usure pour expliquer le pourcentage élevé de prêts refusés depuis plusieurs mois.
Mais au fait, c’est quoi le taux d’usure d’un prêt immobilier ?
Pour les novices en immobilier, le taux d’usure est une notion un peu floue, souvent confondue avec le TAEG ou le taux d’intérêt. Et les explications fournies par les banques ne sont pas toujours très claires … Pourtant, comprendre le fonctionnement du taux d’usure vous permettra de mieux préparer votre projet d’investissement immobilier. Dans ce nouvel article, je vous propose de découvrir précisément ce qu’est le taux d’usure d’un crédit immobilier et comment le calculer. Vous apprendrez aussi comment éviter que le taux d’usure n’entraîne le refus de votre demande de prêt à la banque. Voici toutes les informations sur cette notion essentielle en immobilier !
Taux d’intérêt, TAEG et taux d’usure : quelles différences ?
Lorsqu’on cherche à obtenir un prêt immobilier, on se retrouve assez vite noyé sous les chiffres. Si vous n’en êtes pas à votre coup d’essai, vous commencez probablement à maîtriser les différentes notions que sont le taux d’usure, le taux d’intérêt et le TAEG. Mais s’il s’agit d’une découverte, la confusion vous guette ! Pas de panique, voici comment vous y retrouver.
Le taux d’intérêt fixé par la banque
Le taux d’intérêt d’un prêt immobilier est une notion de base lors de la souscription d’un emprunt. Il s’agit en effet du taux auquel la banque consent à vous prêter de l’argent.
Le taux d’intérêt est donc fixé directement par les établissements bancaires selon certains critères, liés au profil de l’emprunteur. La banque prend notamment en compte :
- La durée du prêt
- Le montant de l’apport personnel
- Les revenus du foyer
- La situation professionnelle
- Le taux d’endettement
Mais le taux d’intérêt proposé par la banque dépend surtout du cours de l’euro sur les marchés immobiliers, ainsi que des taux directeurs fixés par les banques centrales.
En fonction de tous ces éléments, la banque formule une offre de prêt, plus ou moins avantageuse pour l’emprunteur.
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Le Taux Annuel Effectif Global, ou TAEG, est une notion qui désigne le coût réel d’un prêt immobilier, tous frais inclus. Ce taux est obligatoirement mentionné par la banque dans l’offre de prêt.
Le TAEG comprend notamment :
- Le taux nominal du crédit pour calculer les intérêts bancaires
- Le coût de l’assurance emprunteur
- Les frais de dossier bancaire
- La rémunération du courtier
- Les frais de garanties (hypothèque, cautionnement)
- Les frais d’agence liés à l’acquisition
Il s’agit donc d’une information très importante, puisqu’elle reprend tous les frais de votre projet immobilier, en plus du montant du capital emprunté. C’est également un outil indispensable pour comparer plusieurs offres de crédit, et choisir la plus avantageuse.
Le taux d’usure d’un prêt immobilier
Le taux d’usure correspond tout simplement au taux maximal auquel une banque est autorisée à vous prêter de l’argent. La définition et le fonctionnement du taux d’usure sont fixés par le code de la consommation.
Il est directement lié au TAEG, puisqu’il correspond à la limite que le TAEG ne doit pas franchir. Ainsi, le TAEG ne peut pas être plus élevé que le taux d’usure en vigueur au moment de l’émission de l’offre de prêt.
Le taux d’usure est fixé par la Banque de France. Ainsi, contrairement au taux d’intérêt et au TAEG, les établissements bancaires n’ont aucune marge de manœuvre sur le seuil de l’usure. Il sert à encadrer leurs offres de crédit, pour limiter les abus. Le taux d’usure est calculé selon plusieurs critères, que je vais vous détailler juste après.
Comment calculer le taux d’usure d’un prêt immobilier ?
Le taux d’usure est calculé par la Banque de France, sur la base des crédits accordés par les banques.
La méthode de calcul du taux d’usure
Plus précisément, la Banque de France se sert des TAEG des crédits accordés au trimestre précédent. Le taux d’usure correspond alors à la moyenne de ces TAEG, à laquelle on rajoute 33%.
Le taux d’usure est mis à jour chaque trimestre. L’actualisation du taux d’usure fait ainsi l’objet d’une publication au Journal officiel et sur le site de la Banque de France. Il est donc consultable par tous, professionnels et particuliers.
Un taux différent pour chaque type de prêt bancaire
En réalité, il n’existe pas un mais plusieurs taux d’usure. Le seuil d’usure diffère en effet selon le type de prêt accordé. Les crédits à la consommation et les prêts immobiliers ne sont donc pas régis par le même taux d’usure.
Autrement dit, dans la catégorie des crédits immobiliers, il existe un taux pour :
- Les prêts à taux fixe dont la durée est inférieure à 10 ans
- Les emprunts à taux fixe dont la durée est comprise entre 10 ans et 20 ans
- Les crédits à taux fixe dont la durée est supérieure à 20 ans
- Les emprunts à taux variable
- Les prêts relais
À quoi sert le taux d’usure d’un crédit immobilier ?
À l’origine, le taux d’usure a été instauré afin de réguler les relations entre l’emprunteur et la banque, lors de la souscription d’un prêt immobilier. Mais dans certains cas, ce mécanisme peut se retourner contre les emprunteurs, et même devenir une véritable contrainte.
Un mécanisme de protection des emprunteurs
Quand on cherche à obtenir un prêt immobilier et que la demande est refusée par la banque à cause d’un dépassement du taux d’usure, on a tendance à crier à l’injustice. Si le taux d’usure est particulièrement bas, et qu’il est en décalage avec la réalité du marché financier, ce n’est pas totalement faux.
Mais le taux d’usure est avant tout un mécanisme de protection des consommateurs. Il sert à préserver les emprunteurs contre d’éventuels abus.
Le particulier qui sollicite un crédit à la banque peut vite se retrouver en position de faiblesse. S’il souhaite acquérir sa résidence principale, il aura souvent tendance à accepter les conditions d’emprunt qui lui sont proposées. Même si elles ne lui sont pas forcément favorables. Son objectif est avant tout d’obtenir son prêt. Il n’est donc pas rare que l’emprunteur ne s’intéresse pas au TAEG, et qu’il ne sache pas réellement combien lui coûte son projet au global.
Le taux d’usure sert justement de garde-fou, pour éviter que les banques appliquent un taux d’intérêt et des frais démesurés à leurs clients les plus fragiles.
Les inconvénients du taux d’usure
On l’a vu précédemment, le taux d’usure sert à protéger les consommateurs lors de l’obtention d’un prêt immobilier. Mais ce mécanisme est loin d’être parfait. Un taux d’usure trop bas peut gripper le marché immobilier, comme on l’a vu au troisième trimestre 2022.
Pendant de nombreuses années, les taux d’intérêt se sont maintenus à un niveau très bas, grâce à un contexte économique particulièrement favorable. Lorsque les taux baissent, le taux d’usure n’est pas un problème, il peut remplir son rôle de garde-fou sans risque de bloquer les dossiers de prêts. Mais en 2021, la situation a évolué.
Les taux d’intérêt sont des leviers d’action utilisés par les banques centrales pour réguler l’économie. Pour ralentir l’inflation, la Banque centrale européenne peut décider d’augmenter les taux d’intérêt directeurs. Les établissements bancaires achètent alors l’argent plus cher. Ils vont forcément répercuter ces frais supplémentaires sur leurs clients. Ils vont donc augmenter les taux d’intérêt des crédits à la consommation et des prêts immobiliers.
Dans ce contexte d’augmentation des taux d’emprunt, si le taux d’usure n’évolue pas, de nombreux dossiers peuvent être refusés même si les emprunteurs sont parfaitement solvables.
Prêt immobilier refusé : peut-on contourner le taux d’usure ?
Maintenant que vous êtes parfaitement informé, vous vous demandez sans doute comment faire pour éviter que votre dossier soit refusé à cause du taux d’usure.
Je vais annoncer la couleur tout de suite : il n’est pas possible de passer outre le taux d’usure. Si votre dossier dépasse le seuil fixé par la Banque de France, il sera forcément refusé par la banque. Il n’y a donc pas de solutions miracles.
Cependant, je vais vous donner quelques pistes pour essayer de concrétiser votre projet immobilier en contournant ce problème.
Améliorer votre profil emprunteur
Si votre demande de prêt est refusée pour cause de dépassement du taux d’usure, c’est peut-être pour une bonne raison. Même si vous avez envie de concrétiser votre projet immobilier coûte que coûte, le taux d’usure vous a peut-être évité de vous ruiner en frais et en intérêts d’emprunt.
Et si la banque vous a proposé des conditions de crédit peu avantageuses, votre profil emprunteur y est sans doute pour beaucoup. Si vos revenus sont un peu justes, vous ne pouvez pas faire grand-chose dans l’immédiat, mais vous pouvez peut-être améliorer votre profil sur un autre point.
L’apport personnel est un critère important pour la banque. Même si c’est de plus en plus rare, il est encore possible d’emprunter sans apport. Mais cet apport, c’est un gage de sérieux pour la banque. Elle y voit votre engagement dans le projet, mais aussi votre capacité à gérer votre budget de façon équilibrée. Si vous n’en avez pas, la banque peut quand même accepter de vous prêter de l’argent, mais à un taux d’intérêt plus élevé. La solution pour avoir un taux d’intérêt plus bas ? Augmenter votre apport personnel.
Attention, il n’est pas possible de souscrire un crédit à la consommation pour créer cet apport. Mais vous pouvez emprunter de l’argent à vos proches, ou essayer d’obtenir un prêt aidé (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, etc.). Si vous n’avez aucun moyen d’augmenter votre apport personnel dans l’immédiat, vous pouvez toujours différer votre projet immobilier afin d’épargner davantage.
Par ailleurs, en augmentant votre apport personnel, vous allez mécaniquement réduire le montant du capital emprunté. Votre TAEG va donc forcément baisser lui aussi.
Opter pour une délégation d’assurance
Comme je vous l’ai expliqué en début d’article, le TAEG prend en compte les frais liés à l’assurance emprunteur. Pour faire baisser votre TAEG, vous pouvez donc essayer de réduire le coût de cette assurance.
La délégation d’assurance, je vous en ai parlé dans mon article sur comment changer d’assurance de prêt immobilier. Cela consiste à renoncer à l’assurance groupe proposée par la banque, pour choisir une assurance individuelle.
La délégation d’assurance permet ainsi de faire jouer la concurrence entre les compagnies d’assurance. Et cette mise en concurrence, c’est la clé pour obtenir des tarifs plus avantageux. Même si vous risquez de décevoir votre banquier, il ne peut pas refuser. Mais votre assurance déléguée doit proposer des garanties au moins équivalentes à celles de l’assurance groupe.
Souscrire un prêt immobilier par le biais d’une société
Une autre solution pour tenter de débloquer votre demande de prêt immobilier peut être de souscrire un crédit par le biais d’une société.
Les sociétés, qu’il s’agisse d’une SCI, d’une SAS ou d’une autre forme juridique, sont des personnes morales. Elles ne sont donc pas protégées par le code de la consommation. Les crédits accordés aux sociétés obéissent alors à des règles différentes. Le taux d’usure, dont le rôle est de protéger les consommateurs, n’a donc aucune raison d’être lors de l’octroi d’un crédit immobilier à une société !
En empruntant via une société, vous ne serez donc pas confronté au taux d’usure.
Attention, l’investissement immobilier en société a des conséquences, notamment fiscales, sur votre projet. Par conséquent, vous devez bien réfléchir et faire une étude comparative pour savoir quelle option est la plus avantageuse, notamment en fonction de votre situation personnelle.
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Un achat immobilier est une étape importante, qui peut s’avérer complexe. La remontée progressive des taux a provoqué un décalage avec le taux d’usure fixé par la Banque de France.
Malgré tout, il reste toujours très intéressant d’investir dans l’immobilier et les conditions sont encore favorables aux emprunteurs. Rappelons-nous qu’en 2012, on empruntait à environ 4 %.
Si le taux d’usure est un obstacle, sachez cependant qu’il est possible de trouver des solutions pour contourner ce problème. La délégation d’assurance, l’apport personnel ou la création d’une société peuvent ainsi vous aider à concrétiser votre projet d’achat immobilier.
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