Elise

Dans l’inconscient collectif, l’investissement locatif est le fait d’acheter un appartement ou une maison et de louer ce bien nu, c’est-à-dire sans aucun meuble. Si cette option est effectivement très répandue, elle n’est pas à privilégier si vous avez l’espoir de faire un investissement locatif rentable. En effet, on n’a pas toujours conscience de l’impact dramatique de la fiscalité sur la location d’un bien nu en nom propre. C’est pourtant la meilleure solution pour vous lancer dans un investissement locatif raté, qui peut même devenir un gouffre financier ! Saviez-vous par exemple que si votre TMI (tranche marginale d’imposition) est à 30%, alors vous allez payer jusqu’à 33% d’impôts et de cotisations sociales sur les loyers perçus ???

Eh oui ! Ce n’est pas toujours facile d’investir dans l’immobilier lorsqu’on n’y connaît pas grand-chose en fiscalité (et je ne parle même pas de la maîtriser, tant la législation française peut s’avérer complexe !). Vous avez peut-être déjà investi sans vous former, et votre manque de connaissances vous coûte cher chaque mois. Mais ces difficultés ne doivent pas constituer un frein, car il existe des solutions ! Alors, rentabiliser un investissement locatif raté, c’est possible? Bien sûr ! Dans cet article, je vous propose de découvrir trois astuces imparables pour transformer un achat immobilier raté en investissement locatif rentable.

Comment savoir si un investissement locatif est réussi ? 

Avant de rentrer dans le vif du sujet, je vous propose de revenir sur un point essentiel : comment savoir si un investissement locatif est réussi ? 

On ne va pas se mentir, un placement, c’est avant tout fait pour être rentable ! Si on met facilement cet aspect de côté lorsqu’on achète sa résidence principale, c’est une toute une autre histoire lorsqu’on acquiert un bien pour le louer. On parle d’ailleurs d’un « investissement » locatif, donc d’un placement immobilier pour lequel vous êtes en droit d’espérer un retour sur investissement.


Plutôt que de regarder le rendement d’un bien, c’est-à-dire le ratio loyers sur prix d’acquisition, on va s’intéresser aux flux de trésorerie. En effet, un investissement réussi est un investissement payé par vos locataires, où vous n’avez pas à rajouter au bout du crédit chaque mois. Alors comment fait-on ? C’est tout simple ! Il suffit de calculer le cash-flow de votre bien, soit la différence entre ce que vous coûte votre investissement et ce qu’il vous rapporte. Et souvent c’est là que ça se complique ! La liste des charges est régulièrement sous-estimée. Le piège à éviter ? Vous contenter de calculer les charges courantes (électricité, eau, charges éventuelles de copropriété, ou encore coût du crédit immobilier) et zapper le montant des impôts à verser.

Il faut savoir différencier : 

  • Le cash-flow brut (qui correspond à la différence entre le montant des loyers perçus et les mensualités de crédit) 
  • Le cash-flow net (il s’agit de calculer le cash-flow brut et d’en soustraire les charges) 
  • Le cash-flow net-net (c’est le calcul le plus précis, puisqu’il intègre la fiscalité qui vient en déduction du cash-flow net)

En général, le cash-flow d’un bien exploité en nu est négatif, c’est-à-dire que les loyers que vous percevez ne suffisent pas à couvrir le crédit, les charges et les impôts. L’idéal ? C’est que vos loyers couvrent l’ensemble de vos dépenses, voire même qu’il vous reste un excédent de trésorerie !

Astuce n°1 : Vous disposez d’un appartement que vous louez vide ? Voici comment réduire votre imposition de 21 % !

Maintenant que vous y voyez un peu plus clair, entrons dans le vif du sujet ! Un jour, vous avez décidé d’investir dans l’immobilier, et vous avez jeté votre dévolu sur un appartement. Vous avez peut-être hérité de cet appartement et puisque vous ne comptez pas y habiter, vous avez pensé à le louer. Et, comme beaucoup de français, vous avez décidé de le louer vide, que l’on appelle aussi location nue.

Sur le papier, vos calculs vous semblaient satisfaisants. Vous avez trouvé votre premier locataire, et le montant des loyers couvre une partie de vos frais. En bref, tout roule ! Vous vous imaginez déjà percevoir vos premiers gains, et pourquoi pas réinvestir dans un nouvel achat. Jusqu’au jour où vous devez déclarer vos impôts. Et là, c’est la douche froide…Tout ce que vous pensiez percevoir part directement dans les caisses de l’État. Ou pire, vous vous retrouvez à devoir payer un surplus de votre poche ! Vous cherchez l’erreur ? Explications.

location nue, investissement locatif rentable MLC IMMO

La location nue : attention aux mauvaises surprises !

La location nue apparaît souvent comme une évidence lorsqu’on envisage d’investir dans l’immobilier. Il faut dire qu’elle possède quelques avantages non négligeables pour les débutants : aucuns frais d’équipement, une plus grande stabilité des locataires, une gestion plus facile au quotidien, etc. Son fonctionnement est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui fixe notamment la durée du bail ou encore le contenu du contrat de location.

Ces atouts vous ont d’ailleurs convaincu et vous vous êtes lancé. Et pour ne pas vous prendre la tête, vous avez opté pour le régime micro-foncier avec l’espoir de bénéficier de l’abattement de 30 % sur le montant de vos loyers. Mais au final, cette fiscalité lourde peut coûter cher, surtout si vous avez acheté un bien sans travaux, et donc sans possibilité de créer du déficit foncier ! Prenons un exemple.

Vous avez investi dans un studio et vous percevez chaque mois 500 euros de loyer. Avec une tranche marginale d’imposition de 30%, vous vous acquittez de 165 euros d’impôts chaque mois. Soit près d’un tiers de vos revenus locatifs qui partent en fumée. Pas terrible, surtout que vous avez peut-être un crédit à rembourser, sans oublier la taxe foncière et les autres charges annexes à payer.Et si je vous disais qu’il était possible d’augmenter votre rendement de 40% ? Comment ? Suivez le guide !

La location meublée : l’astuce pour un investissement locatif rentable !

La location meublée est une astuce imparable pour faire un investissement locatif rentable. Vous devez d’abord vérifier que votre logement s’y prête, et qu’il y a un marché pour ça, mais si c’est possible, je n’ai qu’un mot à dire : foncez !

La location meublée n’obéit pas aux mêmes règles que la location nue. Le concept ? Vous devez meubler votre bien afin que votre locataire n’ait plus que ses valises à poser ! Attention, pas question d’acheter uniquement un canapé et deux assiettes pour louer votre appartement en tant que meublé. Un décret fixe précisément la liste des équipements que doit contenir un bien meublé.

Votre mise de départ est donc plus importante qu’en location nue, et vous aurez aussi des frais d’entretien. Le remplacement ou la réparation de l’électroménager sera par exemple à votre charge. On estime que pour 3 000 euros investis en mobilier, il faut environ 7 ans pour rentrer dans vos frais. 

La location meublée possède toutefois des avantages. Le bail d’un bien meublé est d’un an renouvelable, contre trois ans pour les logements vides. Vous pourrez donc récupérer plus régulièrement votre bien si besoin. Mais surtout, la fiscalité d’un logement meublé est beaucoup plus douce ! Pour comparer, reprenons notre exemple de studio pour lequel vous percevez 500 euros chaque mois en location nue. Avec une location meublée, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 %. En augmentant votre loyer de 50 euros (afin de tenir compte des équipements et de l’ameublement mis à disposition du locataire), vous percevez désormais 550 euros par mois. Le montant de vos impôts s’élève désormais à 130 euros.

Grâce à cette astuce, vous avez réduit vos impôts de 21% !

Bon à savoir : La location d’un bien meublé exclut le recours au dispositif de défiscalisation Pinel. Pour en savoir plus, c’est par ici !

Location appartement meublé, investissement locatif rentable MLC IMMO

Astuce n° 2 : vous louez votre appartement en meublé et vous êtes imposé en régime micro ? Voici comment gommer votre imposition !

Cette démonstration vous a convaincu ? Je vous présente ici le next step pour un investissement locatif rentable, et vous n’allez pas en croire vos yeux ! Perso, je suis super fan de ce régime fiscal, tellement puissant et avantageux. 

Choisir le bon régime fiscal pour votre location meublée

Dans ce cas de figure, vous avez fait l’acquisition d’un appartement que vous louez meublé à des étudiants ou des jeunes actifs. Vous êtes content, il se loue bien et régulièrement. Vous avez fait les bons calculs, et pour vous faciliter la vie, vous avez opté pour le régime micro-foncier, avec son abattement de 50 %. 

Comme nous l’avons vu dans l’astuce précédente, pour 550 euros de loyer en meublé avec une TMI à 30%, vous vous acquittez de 130 euros d’impôts chaque mois. Vous êtes donc très satisfait de votre investissement. Mais si je vous disais que ces impôts peuvent tout simplement…disparaître ? Pas de magie ici, mais une astuce redoutable ! Il vous suffit simplement de changer de régime fiscal et de remplacer le régime micro par le régime réel.

Le micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime forfaitaire. Il vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 %, mais interdit la déduction des frais dits réels (taxes, charges, intérêts d’emprunt, etc.). C’est une solution simple à mettre en œuvre car elle nécessite peu de calculs, mais ce n’est pas toujours la solution la plus avantageuse !

Le régime réel et l’amortissement du logement

Le régime réel vous permet de déduire de nombreux frais de vos revenus locatifs, notamment :

  • Les charges de copropriété 
  • Les petits travaux d’entretien
  • La taxe foncière 
  • Les intérêts liés à l’emprunt bancaire 
  • L’amortissement du logement, du mobilier et des travaux

Ce dernier point est essentiel : c’est surtout la déduction de l’amortissement du bien qui vous permet de ne payer aucun impôt, ou presque ! Cela consiste à prendre en compte la perte de valeur progressive du logement (perte de valeur uniquement comptable heureusement). 

L’inconvénient de ce régime fiscal ? Vous aurez besoin de faire un peu de comptabilité, mais vous pourrez déléguer en faisant appel à un comptable. Il y a des offres à partir de 250 € TTC l’année. Vous devrez juste penser à lui scanner tous vos documents une fois par an, afin qu’il puisse remplir la déclaration. 

Et voilà, avec cette deuxième astuce, vous avez totalement gommé vos impôts !

Astuce n°3 : vous louez déjà votre appart en meublé au réel simplifié ? Voici comment doubler (voire tripler !) vos recettes !

Bon, avec ces deux premières astuces, vous avez déjà largement optimisé votre achat immobilier, et vous avez désormais entre les mains un investissement locatif rentable. Mais il est encore possible d’augmenter vos recettes. Comment ? Grâce à mon astuce n°3 !

Cette dernière étape est un peu plus complexe à mettre en œuvre, elle ne conviendra probablement qu’aux plus téméraires ! Mais croyez-moi, elle vaut le coup ! Elle est soumise à des conditions un peu particulières, et peut nécessiter une autorisation de la mairie et de la copropriété, en fonction de la ville où se trouve votre logement. Vous devez aussi faire une étude de marché, afin de vérifier qu’il y a bien une demande pour ce type de location. 

Mais de quoi parle-t-on au fait ?De la location courte durée, qu’on appelle aussi location saisonnière ! Vous pourrez alors proposer votre bien sur des plateformes comme Airbnb, Booking ou encore Abritel. Avec cette astuce, vous allez carrément doubler, voire tripler vos recettes !

location courte durée, investissement locatif rentable MLC IMMO

Location courte durée : comment ça marche ?

La location courte durée revient à transformer un bien en meublé de tourisme. Dans les villes où l’offre de logement est insuffisante, les fameuses « zones tendues », cette transformation n’est autorisée que sous certaines conditions (de déclaration, de durée ou de compensation). Les règles sont définies par les communes, vous devez donc vous renseigner auprès de votre mairie pour savoir si la location courte durée est possible.

Avec ce type de location, vos charges vont un peu augmenter par rapport à une location classique, puisque vous allez payer l’électricité, le gaz et l’abonnement internet. La location courte durée demande aussi plus de travail et de temps : vous devez en effet vous rendre un minimum disponible pour échanger avec les locataires, planifier et coordonner les ménages et parfois gérer la remise des clés en début et fin de séjour.

Pour faciliter la gestion de votre bien, vous pouvez faire appel à une conciergerie.  Il vous en coûtera 20% de frais de gestion sur les recettes, parfois plus, et les frais de ménage à régler.

Un investissement locatif très rentable !

Pourtant, malgré ces charges supplémentaires, la location courte durée est un investissement locatif particulièrement rentable ! Reprenons notre exemple du studio meublé, loué 550 euros par mois. En le passant en location courte durée à 45 euros la nuit, avec un taux de remplissage à 80%, le constat est sans appel : vos revenus locatifs mensuels s’élèveront désormais à 1080 euros ! Si vous réussissez à le louer 30 nuits, le loyer mensuel passe même à 1350 euros. 

En déduisant les frais de conciergerie et les charges courantes , il vous reste 764 euros chaque mois. Vous avez augmenté vos revenus locatifs de 39% ! Largement de quoi mettre de côté chaque mois pour d’éventuelles réparations locatives, ou vous faire plaisir plus souvent.

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Voilà, vous avez désormais toutes les clés pour transformer votre achat en investissement locatif rentable ! Si la location meublée courte durée est l’investissement qui offre le meilleur rendement, chaque option possède des avantages. Pour trouver la solution qui vous conviendra le mieux, faites votre choix en fonction du temps que vous souhaitez consacrer à la gestion de votre bien, et de votre situation fiscale. Dans tous les cas, vous serez largement gagnant !

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À propos de l'auteure

Je suis passionnée d'immobilier, investisseusse depuis 2014 et propriétaire de 11 lots (fin 2021).

J'ai la chance d'avoir pu investir aussi bien dans de l'ancien que dans du neuf (sur plan), en copropriété et en monopropriété (immeuble de rapport).

J'ai également testé plusieurs modes d'exploitation comme le meublé à l'année, la location courte durée (LCD) et le bail mobilité.

Côté travaux, j'ai procédé à la rénovation de 9 appartements  (dont une division d'appartement), de parties communes et d'une toiture !

J'ai crée ce blog pour vous aider à investir, pour vous, votre retraite et vos enfants. Bien souvent vous avez envie d'investir dans l'immobilier mais vous ne savez pas par où commencer, vous avez peur de payer trop d'impôts, peur de gérer les travaux et les locataires.

Je suis là pour vous accompagner et vous transmettre les clés et outils pour que vous puissiez investir sereinement !

  • […] plus que d’autres. Je vous en parlais justement il y a quelques semaines, lorsque je vous donnais trois astuces pour transformer un achat immobilier raté en investissement locatif rentable. Je vous invite vivement à lire (ou à relire) cet article, dans lequel je vous donne notamment des […]

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